אני ובן זוגי רכשנו דירה בשנת 98 מקבלן (בית חדש). עד עצם היום הזה לא בוצע רישום פרצלציה. כיום החלטנו שאנו רוצים למכור את הבית. הגיעו מספר רוכשים אשר רצו מאוד לרכוש את הדירה וממש ברגע האחרון כולם ביטלו מאותה סיבה – בעיית הטאבו. ניגשנו לעו"ד אשר היה מטעם הקבלן והחוזה של הדירה נעשה אצלו. עורך הדין הוציא לנו מכתב כי ישנה בעיה שהעיריה אינה מבצעת את הרישום מסיבות שלא ידועות לו, (יתכן שהקבלן חייב כסף בעיריה). אנו מאוד מוטרדים מהמצב. מה אתם מייעצים לנו לעשות? מאיפה להתחיל, למי לפנות?

 עו"ד שי עמית משיב

לצערנו, הבעיה שאת מתארת, קיימת בוריאציה כזו או אחרת לגבי עשרות אלפי דירות בישראל.

ראשית, צריך לודא כי יש רישום מסודר בנוהל של "חברה משכנת", קרי, שיש חברה או משרד עורכי דין, שמטפל באופן שוטף בהעברות זכויות, מתן הסכמות לרישום הערות אזהרה וחתימה על כתבי התחייבות לבנקים למשכנתאות – ככל שהתשובה חיובית, אזי הבעיה קטנה יותר.

אם התשובה שלילית, אז באמת אתם ניצבים בפני בעיה גדולה, ויש לכם בעיה לממש את הרכוש שקניתם. במקרה זה, אין ברירה אלא להתאגד ולפנות לבית המשפט שיתן את הסעדים המתאימים שיסיימו את המצב, ככל שהדבר אפשרי.

הנני מעוניינת לרכוש דירה הרשומה כמחסן בטאבו. אשמח לדעת מהן ההשלכות לעובדה שהדירה רשומה כמחסן? למה עלי לשים לב? מה עלי לבדוק? האם הדבר חוקי?

עו"ד שי עמית משיב:

שימוש בשטח שנבנה על פי היתר הבניה המקורי כמחסן ואולי רשום כך גם בטאבו, למטרות מגורים, הינו בניגוד לחוק ועלול לגרור מספר השלכות עקרוניות:

1. לא ניתן יהיה לקבל מהבנקים משכנתא למימון הרכישה.

2. יתכן ולא ניתן יהיה לסיים את העברת הזכויות בטאבו, כי העיריה תסרב להוציא אישור לטאבו.

3. חשיפה להליכי שימוש בניגוד לחוק התכנון והבניה, שאף יגרור עימו הליך מעין פלילי בבית המשפט לענינים מקומיים, לרבות הרשעה, קנסות וצווי פינוי/הריסה.

מכל הסיבות שהזכרנו כאן, אנחנו ממליצים לשקול בזהירות רבה ואף להימנע מרכישת נכס לצורך שימוש שלא על פי ייעודו.

אנו בני זוג שרוצים לרכוש דירה בקרוב. בן זוגי רכש דירה טרם הנישואים. אם נמכור את הדירה שרכש בעלי טרם הנישואים, עדיין נהיה זכאים להקלה במס הרכישה ברכישת הדירה הבאה? האם יש צורך להמתין תקופה מסוימת?

עו"ד שי עמית משיב:

עומדות בפניכם שתי אפשרויות:

1. לא למכור את הדירה שבבעלות בן זוגך, ואם היא רק שלו ולא חלק מהנכסים המשותפים שלכם בפועל (לדוגמא, אם היא מושכרת, אז דמי השכירות הולכים רק לבן הזוג או אם יש משכנתא לגביה, ההחזר הוא מחשבון נפרד ולא משותף וכו') – אז תהיו זכאים למחצית מההקלה של דירה יחידה ברכישת דירה משותפת.

2. לרכוש דירה משותפת ולמכור את הדירה הנוכחית תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה המשותפת. אז תהיו זכאים למלוא ההקלה במס רכישה.

זו סוגיה מורכבת ולכן צריך לבחון היטב את כל התנאים לקבלת ההקלות ולהנחות את עורך הדין המטפל בכם, לדווח בהתאם לרשויות המס.

אני מנהלת עסק מהבית, התופס כרבע משטח הדירה. אני מעוניינת לנכות לצורך מס הוצאות של ריבית על המשכנתא ופחת. השאלה שלי היא באם ארצה למכור בעתיד את הדירה, האם זה יכול להפריע לי בהגדרת הדירה כדירה למגורים לצורך מס שבח

עו"ד שי עמית משיב:

זה בהחלט יכול להפריע לך בעת מכירת הדירה.

כיום, בעידן המיחשוב, וכאשר מס הכנסה ומיסוי מקרקעין הינם שני אגפים באותה רשות מסים, הנגישות למידע היא גדולה.

מאוד יכול להיות שבמס שבח יופיעו נתונים מתיק מס ההכנסה שלך ואז תתקשי להוכיח שמדובר בדירת מגורים ותאלצי למכור את הנכס ללא הפטור הניתן על דירות.

רכשתי דירה חדשה בלי למכור את הדירה הנוכחית. שילמתי את מס הרכישה במועד הקנייה לפי חישוב כאילו בבעלותי דירה אחת וביקשתי לדחות את שאר התשלום למועד הכניסה לדירה החדשה. האם התשלום צמוד למדד כלשהו?

עו"ד שי עמית משיב:

מס הרכישה הנדחה צמוד למדד ונושא ריבית של 4% בחישוב שנתי.

יש בידי העתק של נסח טאבו של הבנין שלי מלפני כמה שנים. 'האם עו"ד של שכן יכול לשנות אותו (למשל שינוי שטח של דירה) בלי לבקש רשות מכל הדיירים?

עו"ד שי עמית משיב

עו"ד אינו יכול לבצע שינויים מסוג זה מבלי ליידע את בעלי הדירות הנוספות בבניין, שכן שינוייים מסוג זה בצו רישום הבית המשותף, מחייבים חתימה של 100% מבעלי הדירות בבנין.

האם מותר לקבלן לדרוש ממני את עלות הוצאת הערבות הבנקאית שנתן לי עבור הדירה שרכשתי ממנו? ממה שקראתי הקבלן חייב לשאת בעלות זו ולא הרוכש.  בהסכם המכר הוסיף הקבלן סעיף שהעלות תוטל על הרוכש. עורך הדין שלי טוען שזה חוקי בדרך שבה זה נעשה היות והבנק יוציא הקבלה על שמי. אני ממש מאוכזב מדובר ב11 אלף שקלים שלא תוכננו כלל.

עו"ד שי עמית משיב:

החוק קובע כלל לפיו הקבלן צריך לשאת בעלות זו, אבל החריג לכלל הוא שבחוזה המכר צויין כי הקונה ישלם את העמלה, ובלבד שהבנק יוציא קבלה בגין התשלום ישירות לקונה.

מנסיוני, הבנק אינו מוציא קבלה במובן הפשוט של המילה, ולכל היותר הוא מוציא מעין מכתב שמציין כי שולמה עמלה בסך X בגין דירה מסויימת.

בדיוק בנסיבות אלה הגשתי תביעה בשם כ- 20 רוכשי דירות מקבלן, ואני ממתין לקבלת פסק הדין. אין פסיקה בנקודה ספציפית זו.

להבנתי קיים פטור מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה. בהנחה שאני ראשית קונה קרקע, שעדיין לא הופשרה לבנייה, האם אאבד פטור זה בעת מעמד רכישת דירה ראשונה?

עו"ד שי עמית משיב

משטר המס של מס רכישה מפריד לחלוטין בין דירות מגורים לבין נכסים אחרים שאינם דירות (כמו מגרשים, גם אם הם כבר "מופשרים לבניה").

לכן, העובדה שבבעלותך מגרש, לא תפריע להטבות של רכישת דירה יחידה לצורך מס רכישה.

יש לנו חדר שהוא רחוק מצדי הבנין אך קרוב לחזית. אנחנו מעוניינים להתקין בו מזגן מפוצל. האם מותר להתקין את היחידה החיצונית בחזית? יש לציין שעד כה, אין שום יחידה כזאת בחזית. האם זה משנה אם היחידה מול מרפסת או במרווח שבין המרפסות? לחלופין: האם מותר להתקין את היחידה החיצונית מתחת לבנין בין העמודים? קיים מקום שהוא מעל הגינה כך שלא עוברים שם (אבל הוא בחזית)

עו"ד שי עמית משיב:

עפ"י החוק, כל השטחים מחוץ לדירה שאינם מוצמדים לדירה, כולל הקירות החיצוניים של הבנין, מהווים רכוש משותף. לכן, לכאורה, כל התקנה של מזגן מחוץ לדירה, מהווה פעולה שיש לקבל עליה הסכמה של כל בעלי הדירות בבנין.

ברור שבפועל המצב שונה ובמרבית המקרים לא מתקבלת הסכמה כזו, אך הדבר אינו תואם את לשון החוק.

ככל שבבנין מותקנים כבר מזגנים על הקירות החיצוניים, אני מניח שיהיה קשה לבעלי הדירות האחרים להתנגד להתקנה במתכונת דומה.

ככל שאתה מבקש להתקין במיקום חריג, הדבר יכול להוביל למחלוקת ולנסיון למנוע ממך לעשות זאת.

חשוב לדעת גם כי פניה של דיירים לעירייה, תביא לשליחת פקחים אשר יכולים לדרוש את הסרת המזגן וגם לחייב תשלום קנס. לכן, מומלץ כמובן לנסות ולסגור נושא כמו התקנת מגזנים מחוץ לבניין בדרכי שלום ומראש, אולי בישיבת ועד, או בפניה אישית לכל אחד מהדיירים.