רכשתי דירה יד שניה. ברשותי דירה קיימת שקניתי מהקבלן לפני 11 שנים. אם אני לא מוכר את הדירה הקיימת, אז יהיו ברשותי 2 נכסים. איזה מס אני אמור לשלם? שילמתי כבר מס רכישה על הדירה שקניתי

עו"ד שי עמית משיב:

השאלה איזה מס רכישה שילמת במעמד רכישת הדירה הנוספת. אם כאשר רכשת את הדירה מ"יד שניה" שילמת מס רכישה מופחת, תוך הצהרה שבכוונתך למכור תוך 24 חודשים את הדירה שכבר היתה לך, אזי אם לא תמכור את הדירה, תאלץ להוסיף את ההפרש ולשלם מס רכישה מוגדל. כלומר, למעשה מס הכנסה מאפשר לך מראש לפצל את תשלום מס הרכישה ל-2 במקרה של דירה נוספת: התשלום לפי דירה בודדת במועד הרכישה והיתרה לאחר שנתיים.

נושא זה נוגע כמובן כיום למשפרי דיור רבים, שחלקם גם מתכוונים למכור את הדירה הקודמת, אך לא מספיקים לעשות זאת בזמן ואז, עם תום התקופה, עליהם לשלם את ההפרש, זאת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית של 4% לשנה (8.16% לשנתיים בשל הריבית דריבית) – כלומר מדובר לעתים על "קנס" של אלפי שקלים, בתום אותם 24 חודשים או כאשר תרצה אישור מס רכישה לרישום בטאבו.

הנה דוגמא מספרית, הנכונה למאי 2012: נניח שהדירה החדשה עלתה 2 מיליון שקלים. המס על דירה יחידה – ששולם, הינו 24,942 שקלים. המס על דירה נוספת – שאינה יחידה, הוא 109,468 שקלים, כלומר תוספת של 84,526.  בפועל, לאחר שנתיים, תאלצו לשלם תוספת של 6,897 שקלים, סכום לא קטן. מצד שני, אם אתם זקוקים לכסף, 4% לשנה – הם תנאי הלואה מצוינת..

אני מניח כי כאשר רכשת את הדירה, התיעצת עם עורך דין וגם נושא מס הרכישה עלה. אני מציע כי תברר איתו את המצב העובדתי המדוייק ואת הדרך הנכונה להתנהל גם כעת, לפני שאתה משלם.

האם בעסקת העברה ללא תמורה בין אחים חובה להעביר לרשויות המס הערכת שווי המגרש ע"י שמאי או שמספיק שמבצעי העסקה ידווחו לרשויות המס מהו ערך המגרש?

עו"ד שי עמית משיב:
אין חובה להעביר הערכת שמאי וניתן לנסות להעריך לבד את שווי הנכס בהתאם ללוחות מודעות, מאגר הנתונים הפתוח של רשויות המס או יעוץ ממתווכים.
כל עוד השווי המדווח סביר ואפילו נמוך מעט ממחיר השוק, בדרך כלל הרשויות מקבלות את הדיווח, כך שבמקרים פשוטים, שבו ברור לכם שווי הנכס, דרך עסקות שנעשו באיזור, שאליהן אפשר כאמור להגיע היום בקלות דרך מאגרי הנתונים, אפשר לחסוך את הכסף ולעתים גם את הטרחה הכרוכה בהזמנת שמאי לקבל שומה.

למעשה, בכל מקרה של העברה ללא תמורה, אין צורך בחוות דעת שמאית. זו מומלצת רק במקרה שיש ויכוח עם רשויות המס לגבי שווי הנכס והם לא מוכנים לקבל את השומה העצמאית שהגשתם.

יזם פנה לדיירי בנין בראשל"צ שאינו רשום בטאבו בענין עסקת תמ"א 38. היזם מציע (בין השאר) לרשום בטאבו רק את הדירות החדשות אך לא את הדירות הקיימות. יצויין כי אין מניעה לרישום הבנין בטאבו, למעט התשלום הכרוך בכך. האם אכן ניתן לרשום בטאבו רק את הדירות הנוספות?

עו"ד שי עמית משיב:

אין כל דרך לבצע רישום של חלק מבית משותף. מה שכן יכול היזם לעשות, ויכול להיות שזו היתה כוונתו, זה לרשום את הבניין כולו כבית משותף, אך לבצע את ייחוד הדירות (רישום כל דירה על שם בעליה) רק עבור הדירות החדשות, ואילו הדירות הישנות יהיו בשלב ראשון בבעלות של כל בעלי הקרקע.

אמנם זו אפשרות תיאורטית, אך לא נראה לי שזה מעשי.

ברצוני לדעת, האם העברת דירה יחידה על שם אשתי בלבד (במסגרת העברה ללא תמורה מאם לבת), לאחר נישואינו, "פוגעת" בזכותי לרכישת דירה ראשונה? לאילו סוגי פטור ממס(שבח/רכישה) אהיה זכאי במסגרת תנאים אלו?

עו"ד שי עמית משיב:

מאחר ובני זוג נחשבים עקרונית לתא משפחתי אחד לצורכי מס, הרי שלתא המשפחתי שלכם יש כבר דירה, ולכן לכאורה, ברכישת דירה לא תוכלו להנות ממדרגות מס הרכישה המופחתות של דירה יחידה. יחד עם זאת, לא הייתי מוותר על נסיון לפנות לרשויות המס, להצהיר (בהנחה כי זו אכן המציאות) שהדירה שקיבלה אשתך היא דירה שמהווה רכוש שלה בלבד ולא חלק מפול הנכסים המשותף שלכם, ואז אולי תוכלו להנות ממחצית מההטבה של מדרגות מס רכישה מופחתות.

לגבי פטור ממס שבח, לפי משטר המס הידוע היום, החל משנת 2013, תאלצו להמתין 8 שנים בין מכירה בפטור ממס שבח אחת לשניה. ישנם נתונים נוספים שיש לקחת בחשבון, ואני מציע כי לפני כל צעד, תיוועצו בעורך הדין שלכם

אני ובן זוגי רכשנו דירה בשנת 98 מקבלן (בית חדש). עד עצם היום הזה לא בוצע רישום פרצלציה. כיום החלטנו שאנו רוצים למכור את הבית. הגיעו מספר רוכשים אשר רצו מאוד לרכוש את הדירה וממש ברגע האחרון כולם ביטלו מאותה סיבה – בעיית הטאבו. ניגשנו לעו"ד אשר היה מטעם הקבלן והחוזה של הדירה נעשה אצלו. עורך הדין הוציא לנו מכתב כי ישנה בעיה שהעיריה אינה מבצעת את הרישום מסיבות שלא ידועות לו, (יתכן שהקבלן חייב כסף בעיריה). אנו מאוד מוטרדים מהמצב. מה אתם מייעצים לנו לעשות? מאיפה להתחיל, למי לפנות?

 עו"ד שי עמית משיב

לצערנו, הבעיה שאת מתארת, קיימת בוריאציה כזו או אחרת לגבי עשרות אלפי דירות בישראל.

ראשית, צריך לודא כי יש רישום מסודר בנוהל של "חברה משכנת", קרי, שיש חברה או משרד עורכי דין, שמטפל באופן שוטף בהעברות זכויות, מתן הסכמות לרישום הערות אזהרה וחתימה על כתבי התחייבות לבנקים למשכנתאות – ככל שהתשובה חיובית, אזי הבעיה קטנה יותר.

אם התשובה שלילית, אז באמת אתם ניצבים בפני בעיה גדולה, ויש לכם בעיה לממש את הרכוש שקניתם. במקרה זה, אין ברירה אלא להתאגד ולפנות לבית המשפט שיתן את הסעדים המתאימים שיסיימו את המצב, ככל שהדבר אפשרי.

הנני מעוניינת לרכוש דירה הרשומה כמחסן בטאבו. אשמח לדעת מהן ההשלכות לעובדה שהדירה רשומה כמחסן? למה עלי לשים לב? מה עלי לבדוק? האם הדבר חוקי?

עו"ד שי עמית משיב:

שימוש בשטח שנבנה על פי היתר הבניה המקורי כמחסן ואולי רשום כך גם בטאבו, למטרות מגורים, הינו בניגוד לחוק ועלול לגרור מספר השלכות עקרוניות:

1. לא ניתן יהיה לקבל מהבנקים משכנתא למימון הרכישה.

2. יתכן ולא ניתן יהיה לסיים את העברת הזכויות בטאבו, כי העיריה תסרב להוציא אישור לטאבו.

3. חשיפה להליכי שימוש בניגוד לחוק התכנון והבניה, שאף יגרור עימו הליך מעין פלילי בבית המשפט לענינים מקומיים, לרבות הרשעה, קנסות וצווי פינוי/הריסה.

מכל הסיבות שהזכרנו כאן, אנחנו ממליצים לשקול בזהירות רבה ואף להימנע מרכישת נכס לצורך שימוש שלא על פי ייעודו.

אנו בני זוג שרוצים לרכוש דירה בקרוב. בן זוגי רכש דירה טרם הנישואים. אם נמכור את הדירה שרכש בעלי טרם הנישואים, עדיין נהיה זכאים להקלה במס הרכישה ברכישת הדירה הבאה? האם יש צורך להמתין תקופה מסוימת?

עו"ד שי עמית משיב:

עומדות בפניכם שתי אפשרויות:

1. לא למכור את הדירה שבבעלות בן זוגך, ואם היא רק שלו ולא חלק מהנכסים המשותפים שלכם בפועל (לדוגמא, אם היא מושכרת, אז דמי השכירות הולכים רק לבן הזוג או אם יש משכנתא לגביה, ההחזר הוא מחשבון נפרד ולא משותף וכו') – אז תהיו זכאים למחצית מההקלה של דירה יחידה ברכישת דירה משותפת.

2. לרכוש דירה משותפת ולמכור את הדירה הנוכחית תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה המשותפת. אז תהיו זכאים למלוא ההקלה במס רכישה.

זו סוגיה מורכבת ולכן צריך לבחון היטב את כל התנאים לקבלת ההקלות ולהנחות את עורך הדין המטפל בכם, לדווח בהתאם לרשויות המס.

אני מנהלת עסק מהבית, התופס כרבע משטח הדירה. אני מעוניינת לנכות לצורך מס הוצאות של ריבית על המשכנתא ופחת. השאלה שלי היא באם ארצה למכור בעתיד את הדירה, האם זה יכול להפריע לי בהגדרת הדירה כדירה למגורים לצורך מס שבח

עו"ד שי עמית משיב:

זה בהחלט יכול להפריע לך בעת מכירת הדירה.

כיום, בעידן המיחשוב, וכאשר מס הכנסה ומיסוי מקרקעין הינם שני אגפים באותה רשות מסים, הנגישות למידע היא גדולה.

מאוד יכול להיות שבמס שבח יופיעו נתונים מתיק מס ההכנסה שלך ואז תתקשי להוכיח שמדובר בדירת מגורים ותאלצי למכור את הנכס ללא הפטור הניתן על דירות.

רכשתי דירה חדשה בלי למכור את הדירה הנוכחית. שילמתי את מס הרכישה במועד הקנייה לפי חישוב כאילו בבעלותי דירה אחת וביקשתי לדחות את שאר התשלום למועד הכניסה לדירה החדשה. האם התשלום צמוד למדד כלשהו?

עו"ד שי עמית משיב:

מס הרכישה הנדחה צמוד למדד ונושא ריבית של 4% בחישוב שנתי.

יש בידי העתק של נסח טאבו של הבנין שלי מלפני כמה שנים. 'האם עו"ד של שכן יכול לשנות אותו (למשל שינוי שטח של דירה) בלי לבקש רשות מכל הדיירים?

עו"ד שי עמית משיב

עו"ד אינו יכול לבצע שינויים מסוג זה מבלי ליידע את בעלי הדירות הנוספות בבניין, שכן שינוייים מסוג זה בצו רישום הבית המשותף, מחייבים חתימה של 100% מבעלי הדירות בבנין.