אנו בעלי קרקע, אשר חתמנו על עסקת קומבניציה עם קבלן לצורך הקמת בניין מגורים. סיכמנו עם הקבלן כי תמורת אחוזים עודפים שנקבל, הוא יקבל פיצוי כספי. האם מדובר בפיצוי החייב במיסוי, כדוגמת מס רכישה?

תשובה:

על מנת לחדד את השאלה, אנו מניחים כי כוונתך לתשלומי איזון אותם שילמתם לקבלן כדי לרכוש חלקים מעבר לחלקים שהוקצו לכם מכח אחוזי הקומבינציה, על מנת להשלים ליחידות שלמות. אם לזאת הכוונה, אז אלו בהחלט תשלומים המהווים חלק מעלות הרכישה של היחידה הנמכרת, לרבות כמובן לצרכי מס רכישה או כל מיסוי אחר.

אנו מחפשים בימים אלה דירה וראינו כבר מספר נכסים. השאלה היא כיצד אני יכול להעריך האם המחיר שדורשים מאיתנו הוא סביר? כיצד אני יכול לבדוק מהו מחיר דירה סביר ואמיתי לנכס שאנו רואים וכיצד אוכל לדעת שמדובר במציאה, או שהמוכר מנסה לתקוע מחיר מופרז?

תשובה:

התשובה הקצרה היא שדירה אינה מוצר סטנדרטי כמו מכונית או קרטון חלב. אין 2 דירות זהות ולכן מחיר הדירה ייקבע בסופו של דבר במו"מ בין המוכר לקונה. יחד עם זאת, אפשר כמובן להגיע למחיר דירה סביר בקירוב מסויים. הנה כמה דרכים שיקלו עליכם לדעת מה מחיר הדירה הנכון עבורכם. שימו לב – הכותרת הן גם קישורים לעמודים רלבנטיים שיאפשרו לבצע את הפעולה בכל סעיף

לוחות דירות למכירה

הדרך הפשוטה ביותר היא לראות כמה שיותר דירות דומות – דרך בדיקה בלוחות הרבים, במקומונים, אצל מתווכים ובכל מקום אחר. ככך שתראו יותר דירות, כך תקבלו תחושה לגבי רמת המחירים בשכונה וגם תבינו את ההבדלים בין דירה לדירה

מחירון דירות

מחירון דירות הוא כלי די מפוקפק ובודאי שאינו מוחלט. יחד עם זאת, צפיה במחירונים, כולל הסברים על תוספות והפחתות – למשל חזית מול עורף, קומה גבוהה בלי מעלית וכו', תתן לכם קירוב טוב. הקישור כאן יפנה אתכם למחירון שהוא למעשה מאגר עסקות שבוצעו ויתן לכם מושג על מחירים באיזורים השונים.

בדק בית

יש המון דברים הנכנסים תחת המונח בדק בית, כל אחד מהם בר בדיקה וגם בעל השפעה על המחיר. לדוגמא – האם הדירה מצויה כבר זמן רב בשוק? כמה המוכרים לחוצים למכור? האם מדובר בדירה מכונס? מה מצב הנכס – מה היקף השיפוצים הנדרש כדי להביא את הדירה למצב ראוי למגורים? האם יש במבנה ליקויים מהותיים?בכמה מעריך את הדירה השמאי שנשלח מטעם הבנק ועוד. כל אלה משפיעים על מחיר הדירה – מעל או מתחת לרמת המחירים המקובלת בדירות הסמוכות.

בדיקות בעיריה ובטאבו

הבדיקות הללו יכולות כמובן גם להביא לפסילת העסקה. אבל גם אם עדיין תהיו מעוניינים בדירה, יש בודאי השפעה גדולה על מחיר הדירה לנתונים שונים, כמו האם היא חייבת בהיטל השבחה, האם יש תוכניות בנייה למגרש סמוך, האם היא רשומה בטאבו כדירה או אולי בכלל כמחסן – כל הדוגמאות המובאות כאן הן מקרים שקרו באמת

בשורה התחתונה – מדובר בשוק וכל הדברים שנאמרו כאן נכונים, אבל בסופו של דבר אם תהיו מעוניינים מאוד בדירה, תהיו מוכנים לשלם מעבר למחירה, בוודאי אם תתחרו למשל מול קונים נוספים.

אני עומד למכור בית עם מגרש עם זכויות בניה. האם אהיה זכאי לפטור ממס שבח?

תשובה:

על מכירת בית המגורים, אם לא מכרת בפטור בארבע השנים האחרונות דירת מגורים ואתה עומד גם ביתר תנאי הפטור, אזי אתה יכול לבקש פטור ממס שבח.

אם ישנן זכויות בניה נוספות, אז לגביהן יתכן ותקבל שומת מס שבח לתשלום, עליה אין פטור.

אנו מעוניינים לרכוש בית דו משפחתי אשר יש לו נסח טאבו והוא רשום כמושעא (קרקע מרובת בעלים). אין רישום משותף ולא נעשתה פרצלציה (חלוקת השטח לחלקות). בנוסף, המוכרים אינם מעוניינים לבצע זאת ואף טוענים כי קנו את החלקה לפני 20 שנה במשותף עם 8 דיירים ואף פעם לא התווכחו ואין עם זה בעיה. לטענתם, רובם כבר מכרו והם אינם מכירים את הדיירים החדשים. אנו מעוניינים לרכוש בית זה מכוונתי לדעת איזה בעיות יכולות להיגרם לנו כתוצאה מאי הפרצלציה?

תשובה:

מעבר לבעיה שבוודאי תצוץ מול הבנק, שאינו להוט להלוות כספים לנכסים מסוג זה שבהם לא ברורה בדיוק בעלותכם, מצב זה של שיתוף ללא חלוקה פרטנית אינו אידיאלי.
השאלה היא האם יש לפחות הסכם שיתוף או תשריט חלוקה שרשומים בטאבו?
אם אין כל מסמך המעיד על החלוקה, הדבר בהחלט מהווה בעיה גם לכם כרוכשים וגם לבנק שיבדוק מתן אשראי.
כאמור, כחלק מלקחי עבר, הבנקים מאוד החמירו את הדרישות והבדיקות שלהם בשנים האחרונות.

התעניינתי בדירה במתחם דירות. נמסר לי שירשמו לי הערת אזהרה אך לא אקבל דירה על שמי בטאבו. מה המשמעות? האם אוכל בבוא היום להשכיר/למכור למי שארצה?

האם יש עלי מגבלות? האם אני חשופה לאיבוד הדירה בדרך כלשהי?

תשובה:

לצערנו, קיימות עשרות אלפי דירות שטרם רשומות על שם בעליהן, מסיבות שונות.

העובדה שיש רק הערת אזהרה לטובת בעל הזכויות גורמת למצב של זכות לא סופית ומוגדרת ותלות במעין חברה משכנת המנהלת את פנקס הזכויות במקום הטאבו. מצב זה מסבך מאוד את הפרוצדורה במכירת דירה או בלקיחת אשראי.

כך הם פני הדברים מבחינה עקרונית, כשיש לבחון בכל מקרה לגופו את המצב הרישומי של הזכויות.

אנו בכל מקרה, נוטים להעדיף רישום הערת אזהרה מסודרת

אנו עומדים לרכוש דירה בצפון תל אביב ומתלבטים כרגע בין 2 דירות: האחת היא דירה מקבלן שבנייתה תסתיים בעוד חצי שנה והאחרת היא דירה יד שניה, שגם היא תתפנה בעוד חצי שנה. האם יש לדעתכם עדיפות לאחת החלופות?

תשובה:

לרכישת דירה מקבלן יש לא מעט יתרונות משלה, כמו גם לדירה יד שניה.

דירות מקבלן הן לרוב ברמת גימור גבוהה יותר וכמובן שגם התשתיות חדשות ומתאימות לרוח הזמן.

מאידך, דירות יד שנייה הן לעתים גדולות יותר ואולי בעלות מיקום עדיף ולעתים זולות יותר – אם כי זה עלול להתקזז במקרה של שיפוץ יקר.

בשורה התחתונה, במיוחד כאשר אתה מדבר על  2 דירות ספציפיות, עליך לבדוק ספציפית את 2 החלופות.

בכל מקרה – ממליצים לך לקרוא חומר נוסף בקישור הבא: דירות יד שניה

כיצד נקבעות מדרגות מס רכישה וכמה אשלם על קניית דירה שמחירה מיליון שקל?

תשובה:

מדרגות מס רכישה תלויות בסוג המקרקעין שאתם רוכשים ובמידה שאתם רוכשים דירה – מדרגות מס רכישה תלויות בשאלה האם הדירה שאתם רוכשים הינה דירתכם היחידה (אם אתם בעלי דירה, תוכלו למכור את הדירה הקיימת בתוך שנתיים ועדיין להחשב כבעלי דירה יחידה), או שהנכם בעלי דירה נוספת.

מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה, ב- 16 בינואר, על פי השינוי במדד המחירים לצרכן.

נכון לשנת 2010 מדרגות מס רכישה לדירה יחידה הם:

עד 1,084,935 ש"ח – 0%
עד 1,524,770 ש"ח – 3.5%
מעל 1,442,870 ש"ח – 5%
*רוכשי דירה שאינה דירתו היחידה משלם 3.5% על 923,070 השקלים הראשונים,
ו- 5% על יתרת מחיר הדירה

לחצו על הקישור : מחשבון מס רכישה כדי לדעת כמה תצטרכו לשלם

פרסמנו מודעה למכירת הדירה. פנו אלינו רוכשים ובהם גם מתווכים. כעת, ככל הנראה שאחת המתווכות הביאה רוכש לקניית הדירה. המתווכת דורשת תשלום של 1% עבור ביצוע העסקה. האם אנו חייבים בתשלום דמי תיווך?

תשובה:

אנו חיים במדינה עם שוק חופשי.

אם תחתמו על התחייבות לשלם דמי תיווך, אזי תחוייבו לשלם.

אם לא תחתמו – יקשה על המתווכת לגבות מכם.

מדובר בהחלטה מסחרית שלכם, ובחישוב שלכם, האם העסקה כדאית לכם למרות התשלום או לא.

האם העברת נכס ללא תמורה נחשבת כעסקת מקרקעין החייבת בדיווח?

תשובה:

העברה ללא תמורה של דירה, מהווה עסקה במקרקעין, המחייבת מסמכים בכתב ודיווח לרשויות המס.

לצורך העסקה יש לחתום על תצהירים בפני עורך דין וכן לחתום על הדיווחים לרשויות המס, גם חתימה זו בפני עורך דין.

ואולם, מלבד הפן הטכני, כדאי שתיוועצו בעורך דין לגבי המשמעויות המהותיות של צעד זה והשלכות המסוי המתבקשות.

הבנק למשכנתאות דורש שאעשה ביטוח חיים כדי לקבל משכנתא. כבר יש לי ביטוח משלי. האם יש צורך בביטוח נוסף – של הבנק?

תשובה:

ביטוח משכנתא הוא למעשה שילוב של שני ביטוחים שונים שיש לקחת כאשר נוטלים משכנתא לרכישת דירה: ביטוח חיים, המכונה לעתים ביטוח חיים משכנתא וביטוח נכס המכונה לרוב ביטוח דירה.

ביטוח החיים מיועד למקרה של מוות של אחד מנוטלי ההלוואה. במקרה כזה, הביטוח מכסה את יתרת המשכנתא.

ביטוח הנכס מבטח את המבנה ולמעשה נועד להגן על הבנק, שכן הנכס הוא הבטחון של הבנק, ובלעדיו לא יוכל לאכוף את מימוש ההלוואה.

לשאלתך – הנך יכול לרכוש עצמאית ביטוח חיים וביטוח מבנה ובוודאי שאין צורך לקחת ביטוח משכנתא שהבנק משווק לך יחד עם המשכנתא. יחד עם זאת, ביטוח חיים משכנתא אינו ביטוח חיים רגיל – שכן המוטב כאן הוא בנק, שמקבל את סכום הכסף במקרה של פטירה, בתמורה למחיקת יתרת ההלוואה. כלומר, אם יש לכם כיום ביטוח חיים רגיל, תהיו חייבים לעשות ביטוח נוסף.

פרטים נוספים על ביטוח משכנתא – תוכלו לקרוא כאן