אני ובן זוגי רכשנו דירה בשנת 98 מקבלן (בית חדש). עד עצם היום הזה לא בוצע רישום פרצלציה. כיום החלטנו שאנו רוצים למכור את הבית. הגיעו מספר רוכשים אשר רצו מאוד לרכוש את הדירה וממש ברגע האחרון כולם ביטלו מאותה סיבה – בעיית הטאבו. ניגשנו לעו"ד אשר היה מטעם הקבלן והחוזה של הדירה נעשה אצלו. עורך הדין הוציא לנו מכתב כי ישנה בעיה שהעיריה אינה מבצעת את הרישום מסיבות שלא ידועות לו, (יתכן שהקבלן חייב כסף בעיריה). אנו מאוד מוטרדים מהמצב. מה אתם מייעצים לנו לעשות? מאיפה להתחיל, למי לפנות?

 עו"ד שי עמית משיב

לצערנו, הבעיה שאת מתארת, קיימת בוריאציה כזו או אחרת לגבי עשרות אלפי דירות בישראל.

ראשית, צריך לודא כי יש רישום מסודר בנוהל של "חברה משכנת", קרי, שיש חברה או משרד עורכי דין, שמטפל באופן שוטף בהעברות זכויות, מתן הסכמות לרישום הערות אזהרה וחתימה על כתבי התחייבות לבנקים למשכנתאות – ככל שהתשובה חיובית, אזי הבעיה קטנה יותר.

אם התשובה שלילית, אז באמת אתם ניצבים בפני בעיה גדולה, ויש לכם בעיה לממש את הרכוש שקניתם. במקרה זה, אין ברירה אלא להתאגד ולפנות לבית המשפט שיתן את הסעדים המתאימים שיסיימו את המצב, ככל שהדבר אפשרי.

יש בידי העתק של נסח טאבו של הבנין שלי מלפני כמה שנים. 'האם עו"ד של שכן יכול לשנות אותו (למשל שינוי שטח של דירה) בלי לבקש רשות מכל הדיירים?

עו"ד שי עמית משיב

עו"ד אינו יכול לבצע שינויים מסוג זה מבלי ליידע את בעלי הדירות הנוספות בבניין, שכן שינוייים מסוג זה בצו רישום הבית המשותף, מחייבים חתימה של 100% מבעלי הדירות בבנין.

אני מתגורר ברמת גן ולאחרונה החלו לבנות בסמוך אלינו בניין מגורים. לפני כשבוע החלו בגידור השטח. במסגרת זאת הרסו את הגדר המפרידה בינינו ובין המגרש,  נגסו מעט משטח החנייה, הציבו גדר זמנית חדשה והצרו את המעבר לחניה. בנוסף הטרקטורים שעבדו בשטח חפרו אפילו מתחת לגדר לכיוון המגרש שלנו ונוצר מעיין בור קטן וחשוף. פנינו למנהל העבודה בשטח שהבטיח לסדר את העניין, אך זה עדיין לא קרה. אחד השכנים טוען שעלינו להגיש במשטרה תלונה על הסגת גבול לפני שהקבלן יקבע עובדות בשטח. מה עלינו לעשות?

תשובה:

עליכם לאתר את בעל הנכס או הקבלן, ולדרוש שיציג בפניכם את היתר הבניה ותשריט מדידה שיראה מהם גבולות החלקה שלכם ושלו. אם "פלשו" לחלק מהחלקה שלכם, אז יש לפעול להפסקת הפלישה. אני לא בטוח שמשטרת ישראל מתערבת בסכסוכים מעין אלה, אך אפשר לנסות. פלישה במסגרת 30 הימים הראשונים שלה, נחשבת כפלישה טריה שמצדיקה נקיטת אמצעים יותר חזקים להפסקתה, וגם פניה למשטרה לגיטימית. כמו כן, כדאי לגבות את הענין במכתב תקיף לבעל הנכס ולקבלן.

אנו דיירי בית משותף. לאחרונה פנתה אלינו חברה שהציעה לנו לשפץ את הבניין ולהוסיף חדר לכל דירה, בתמורה לקבלת זכויות על הגג. לדבריהם, הדבר אפשרי לפי תמא 38. מה זה בדיוק והאם אנו רשאים לעשות זאת?

תשובה:

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, ישנה אפשרות להוספת זכויות בנייה בבנייני מגורים, ללא תשלום היטלים לעיריה ובמסלול מקוצר, מה שיוצר הזדמנות הן לדיירים והן לחברות לשיקום מבנים שקמו בשנים האחרונות בעיקר למטרה זאת.

תמא 38 – מה מקבלים

המסלול שהוצע לכן הוא אכן מסלול מקובל שבו החברה היזמית מבצעת עבודות שיפוץ של הבניין, הכולל לרוב גם הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני והגדלת שטחי הדירות הקיימות – לרוב על ידי הוספת חדר.

התמורה לאותן עבודות הן קבלת זכויות הבנייה שמאפשרת התכנית. לרוב ינצלו הקבלנים את הזכויות לבניית דירות גג ופנטהאוזים יוקרתיים, שיימכרו במחיר שיכסה את עלויות השיפוץ וגם יותיר בידיהם כמובן רווח.

למרות שעל פניו תמ"א 38 היא תוכנית משתלמת, חשוב לבדוק היטב את החוזה עם הקבלן. לוודא למשל שהבנייה מוגבלת בזמן מקסמילי וכו'. אסור כמובן לגשת לפרויקט מסוג זה לפני שתתייעצו עם עורך דין ותוודאו שאתן אכן עומדים בתנאי התוכנית.

יעוץ משפטי בקידום תמא 38

רצוי כמובן לפנות לעורכי דין המתמחים בטיפול בעסקות תמ"א 38. בשנים האחרונות, ישנם משרדים לא מעטים המתמחים בתחום, בדיוק כפי שצצו חברות בנייה לצורכי תמא 38. עורכי דין שכבר מנוסים בתחום, יוכלו לסייע לכם במוקשים מקובלים בדרך לפרויקט הנחשק: התמודדות עם התנגדות שכנים בבניין ומחוצה לו, וכמובן בחוזה מול הקבלן שישאיר לכם גם רווח וגם תנאי חיים סבירים במהלך השיפוץ.

על מי חלה תמא 38

לפני שאתם קופצים משמחה ומתכננים את שדרוג המבנה, חשוב גם לדעת שהפרויקט לא חל אוטומטית על כל מבנה. ראשית, מבחינה משפטית, תמא 38 חלה רק על מבנים שהוקמו לפני 1980, המשמשים למגורים ובגובה של 3 קומות לפחות.

שנית, מבחינה תכנונית, חשוב להבין שכדי שהפרויקט יהיה כדאי לקבלן, צריך פוטנציאל שדרוג ועלויות בנייה סבירות. כך שלדוגמא אם אתם גרים בבניין עם מעלית, כנראה שלא תצליחו להרים את המיזם. גם בניינים שבהם יש דירות גג שהגג מוצמד להם, סביר שדרככם לא תצלח..

תמ"א 38 – באיזורי הביקוש בלבד

אחת החסרונות העיקריים של תמ"א 38 היא העובדה שהיא לא נותנת פתרונות אמיתיים לישובי פריפריה בהם מחירי הדירות נמוכים ואז גם הרווח שגוזר הקבלן – ממכירת השטחים הנוספים שהוא בונה, קטן, עד מתחת לסף הכדאיות הכלכלית. הפתרון צריך אולי להיות בהתערבות ממשלתית בהגדלת הזכויות באותם איזורים. בינתיים, תמשיכו לקרוא בעיתונים בעיקר על תמ"א 38 בתל אביב, רמת גן, הרצליה, ראשון לציון, גבעתיים, קרית אונו, רעננה, כפר סבא ואולי גם באיזור חיפה וירושלים.

מסלולים חלופיים להוספת זכויות

גם אם תמ"א 38 לא מתאימה לכם, יש גם חלופות נוספות שאפשר לבדוק, הכל בכפוף לסוג המבנה, מצבו וכו'. לדוגמא: פינוי בינוי, הוספת מעלית לבניין וכו'.

הנני בעל דירה בבניין בן 3 קומות. הגג הינו רכוש משותף של הדיירים וכך גם זכויות הבנייה על הגג. למרות שיש לי חלק יחסי בבניין, באופן מעשי לא אוכל לממש את זכויות הבנייה, שכן המעבר לגג עובר דרך אחת מהדירות בקומה האחרונה.  אני עומד למכור את דירתי ולמרות כל המגבלות, בעירייה דורשים היטל השבחה, בשל תוכנית הבנייה המאפשרת בנייה על הגג. האם אהיה חייב בתשלום?

תשובה:

השאלה לא פשוטה.

בעבר לא היתה כלל בעיה, שכן העיריות לא נהגו לחייב בהיטל השבחה, על מכירת דירת מגורים בבית משותף, גם אם מדובר בדירה בקומה האחרונה.

בשנים האחרונות נעשים ניסיונות לחייב מכירת דירות בקומה האחרונה בהיטל השבחה, בשל פוטנציאל הבנייה על הגג, גם אם הגג וזכויות הבנייה אינן מוצמדות לדירה.

לדעתינו, אין מקום לחיוב, מאחר ובכל מקרה של בנייה, יש צורך לקבל הסכמה של 75% מהדיירים בבניין ולא בטוח שישנה אפשרות ריאלית לקבל הסכמה כזו. לכן, המועד הנכון לחיוב הוא בנייה בפועל ולא מכירה.

כמובן שמומלץ כי תציג עמדה זאת עם עורך דין המתמחה בנושא

אני גר בבית משותף, ללא ועד, ולכן חוב לחברת החשמל לא שולם למעלה משנה. בחברת החשמל מסרו לי שאסור להם לנתק את החשמל. אני עומד למכור את הדירה ולא אוכל למסור אותה עם חובות. כיצד אוכל לחייב את כל הדיירים לשלם את חלקם?

תשובה:

אם אין ועד, זו אכן בעיה ואתה מן הסתם לא לבד. סכסוכי שכנים בבתים משותפים היא בעיה נפוצה מאוד לצערינו.

בעקרון, כל דייר יכול להחליט לשלם על דעת עצמו את החוב המלא לחברת החשמל ואחר כך, לפנות לבית המשפט ולתבוע מכל יתר הדיירים את החוב. אתה תוכל כמובן גם להתאגד מראש עם כמה מהדיירים, ואחר כך לתבוע רק את אלה שסירבו לשלם את הוצאות החלק המשותף, אותו הם חייבים לשלם על פי חוק.

אנו מציעים כי בכל מקרה תוועץ בעורך דין המתמחה בדיני הבית המשותף