רכשתי דירה יד שניה. ברשותי דירה קיימת שקניתי מהקבלן לפני 11 שנים. אם אני לא מוכר את הדירה הקיימת, אז יהיו ברשותי 2 נכסים. איזה מס אני אמור לשלם? שילמתי כבר מס רכישה על הדירה שקניתי

עו"ד שי עמית משיב:

השאלה איזה מס רכישה שילמת במעמד רכישת הדירה הנוספת. אם כאשר רכשת את הדירה מ"יד שניה" שילמת מס רכישה מופחת, תוך הצהרה שבכוונתך למכור תוך 24 חודשים את הדירה שכבר היתה לך, אזי אם לא תמכור את הדירה, תאלץ להוסיף את ההפרש ולשלם מס רכישה מוגדל. כלומר, למעשה מס הכנסה מאפשר לך מראש לפצל את תשלום מס הרכישה ל-2 במקרה של דירה נוספת: התשלום לפי דירה בודדת במועד הרכישה והיתרה לאחר שנתיים.

נושא זה נוגע כמובן כיום למשפרי דיור רבים, שחלקם גם מתכוונים למכור את הדירה הקודמת, אך לא מספיקים לעשות זאת בזמן ואז, עם תום התקופה, עליהם לשלם את ההפרש, זאת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית של 4% לשנה (8.16% לשנתיים בשל הריבית דריבית) – כלומר מדובר לעתים על "קנס" של אלפי שקלים, בתום אותם 24 חודשים או כאשר תרצה אישור מס רכישה לרישום בטאבו.

הנה דוגמא מספרית, הנכונה למאי 2012: נניח שהדירה החדשה עלתה 2 מיליון שקלים. המס על דירה יחידה – ששולם, הינו 24,942 שקלים. המס על דירה נוספת – שאינה יחידה, הוא 109,468 שקלים, כלומר תוספת של 84,526.  בפועל, לאחר שנתיים, תאלצו לשלם תוספת של 6,897 שקלים, סכום לא קטן. מצד שני, אם אתם זקוקים לכסף, 4% לשנה – הם תנאי הלואה מצוינת..

אני מניח כי כאשר רכשת את הדירה, התיעצת עם עורך דין וגם נושא מס הרכישה עלה. אני מציע כי תברר איתו את המצב העובדתי המדוייק ואת הדרך הנכונה להתנהל גם כעת, לפני שאתה משלם.

רכשתי דירה מקבלן ב 08/2009 ושילמתי מס רכישה. מאותה עת ועד היום אני מחזיק בדירה אחת נוספת. הכניסה לדירה החדשה הינה ב 02.2012. לאחר כשנתיים מיום הרכישה של הדירה הנוספת, הצלחתי למכור את דירתי היחידה בה אני מתגורר ואתגורר עד קבלת הדירה החדשה. האם אני צריך לשלם מס רכישה על דירה נוספת?

עו"ד שי עמית משיב:

אם כאשר רכשת את הדירה החדשה מהקבלן, הגשת דיווח מתאים לרשויות המס והצהרת כי בכוונתך למכור את הדירה הנוכחית שלך בתוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה החדשה מהקבלן, ושילמת לפי מדרגות מס רכישה מופחתות, אזי לכאורה נראה שלא תצטרך להוסיף, שכן כיום אפשר למכור את הדירה הנוספת תוך שנתיים. אני מציע כי תבדוק את הנתונים עם עורך הדין שליווה את הרכישה.

קניתי דירה לפני חצי שנה, וכיום אני מוכרת את הדירה הישנה שלי. בעוד חודשיים הדיירים ישלמו לי את כל הכסף ואחר כך הדירה תהייה שלהם. אמא שלי אלמנה ורוצה לרשום את דירתה על שמי. האם עלי לחכות עד שהדירה השניה שלי – זאת שנמכרה תהייה רשומה על שם הקונה? והאם אני אמורה לשלם רק מס רכישה + הוצאות שכ"ט לעו"ד שמטפל בזה בלבד?

תשובה:

אם היתה לך דירה אחת בלבד, ורכשת דירה חלופית לפני חצי שנה תוכלי להנות משיעור מס רכישה מופחת לדירה שרכשת, זאת אם ביקשת זאת ברכישה והצהרת שאת מוכרת את הדירה שברשותך תוך 24 חודשים.

אמך יכולה להעביר לך ללא תמורה דירה, העברה זו פטורה ממס שבח וחייבת בשליש ממס הרכישה הרגיל. מאחר וכבר יש לך דירה, אז מס הרכישה הרגיל הינו לפי המדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה. בהעברה מקרוב משלמים שליש ממס הרכישה הזה, כל זאת בהנחה שאין משכנתא על הדירה שאמך מעבירה. חוץ ממס רכישה, שכ"ט ואגרות רישום בטאבו, לא צפויות הוצאות נוספות בהעברה ללא תמורה.

לבעלי דירה בבעלותו לפני הנשואין ולי אין חלק בדירה , כעת אנו מעוניינים לרכוש דירה משותפת. איזה מס רכישה עלינו לשלם עבור הדירה:
1. מס על דירה יחידה כיוון שלי זו הדירה היחידה
2. מס מלא על דירה שניה אפילו שלי זו הידרה הראשונה
3. עבור חלקו של בעלי כדירה נוספת ועל חלקי כדירה יחידה
4 או אופציה אחרת

תשובה:

תשובה מס' 3 היא הנכונה, זאת בהנחה שיש לכם הסכם ממון לפיו הדירה רק בבעלות בעלך.

אנו רוכשים את הדירה שנמצאת קומה מעל דירתינו הנוכחית ומצרפים את שתי הדירות לדירה אחת. האם נחוייב במס רכישה מהשקל הראשון עבור הדירה השניה או שמאחר ובסופו של דבר תהיה לנו רק דירה אחת, יחול עלינו הפטור של דירה יחידה עד 1,000,000 ש"ח?

תשובה:

שאלה בהחלט מעניינת.

להערכתי (עו"ד שי עמית), מאחר והעסקה נבחנת נכון למצב, במועד חתימת ההסכם, אזי הדירה תחשב כדירה נוספת ותמוסה בהתאם.

אני מציע כי תבדקו זאת עם עורך הדין המייצג אתכם ובכל מקרה, אין מה להפסיד מלבקש חישוב שונה. לכל היותר, תידרשו לשלם את ההפרש בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

רכשתי דירה נוספת, מתוך כוונה למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים וכך להנות מפטור ממס רכישה. בסופו של דבר נאלצתי למכור דוקא את הדירה החדשה, בתוך פרק זמן קצר. האם אהנה מפטור ממס רכישה?

תשובה:

לצערינו התשובה היא שלילית. תנאי מדרגות מס הרכישה המופחות ברורות:

הפטור הוא רק במידה שמכרתם את דירתכם הראשונה. הדירה השניה נחשבת כדירה נוספת ולכן יכול עליה מס רכישה מלא – 3.5% מהשקל הראשון של העסקה

אני ובן זוגי עומדים לרכוש דירה משותפת. לי זו תהיה דירתי היחידה ולבן זוגי יש דירה נוספת. כיצד יחושב מס הרכישה? לפי מדרגות דירה יחידה או לפי מדרגות דירה נוספת?

 תשובה:

עמדת רשויות המס במקרים כאלה, היא שיש לפצל את העסקה בין שני הזוג, כאשר מי שזו דירתו היחידה, ישלם על חלקו על פי המדרגות של דירה בודדת. בעל הדירה הנוספת, ישלם לפי המדרגות של הדירה הנוספת

אני בעלת דירה, המעוניינת לרכוש דירה נוספת – מבלי למכור את הנוכחית. בנוסף, אני מוכרת בביטח לאומי כנכה רפואית 70% לצמיתות. האם אני זכאית להנחה במס רכישה?

תשובה:

תקנות מס רכישה קובעות לגבי נכה, לפי פרק ו2 לחוק הביטוח הלאומי, כי רק אם הוכר אי כושר עבודה לצמיתות בשיעור של 75%, הוא יהיה זכאי להנחה במס רכישה.

במקרה של תאונת עבודה, די בנכות בשיעור 50%.

על מנת לבחון מה יהיה גובה המס הרגיל ברכישת דירה נוספת, ניתן להעזר במחשבון מס רכישה

אני ובן זוגי עומדים לרכוש דירה משותפת. לי זו תהיה דירתי היחידה ולבן זוגי יש דירה נוספת. כיצד יחושב מס הרכישה? לפי מדרגות דירה יחידה או לפי מדרגות דירה נוספת?

תשובה:

עמדת רשויות המס במקרים כאלה, היא שיש לפצל את העסקה בין שני הזוג, כאשר מי שזו דירתו היחידה, ישלם על חלקו על פי המדרגות של דירה בודדת. בעל הדירה הנוספת, ישלם לפי המדרגות של הדירה הנוספת

אני עומדת לקנות דירת מגורים נוספת כאשר בבעלותי כבר יש חלק (1/3) בדירה של הורי, שבה אנחנו גרים. מה יהיה מס רכישה לדירה שאני קונה והאם אני אצטרך לשלם את המס כלדירה יחידה או כלדירה נוספת?

תשובה:

לפי החוק, במצב דברים זה, יחושב מס הרכישה לפי מדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה. רק אם חלקך בדירה הנוכחית היה קטן מ- 25%, המצב היה יכול להיות שונה. את מוזמנת להכנס לאתר MYDIRA למחשבון מס רכישה ולקבל הערכה של המס הצפוי ביחס למחיר הרכישה המתוכנן.