רוב הנימוקים הניתנים נגד חתימה על זכרון דברים, נוגעים לסכנות החלות על רוכש הדירה. כך ראיתי גם במאמר בנושא באתר mydira (לחצו למאמר). האם תוכלו להבהיר האם כדאי למוכר דירה לחתום על זכרון דברים?

תשובה:

בעסקת רכישת דירה, הצד החשוף יותר הוא צד הקונה. כל מה שהמוכר רוצה, מבחינתו, זה לקבל את התשלומים במועד.

לכן, מטבע הדברים, גם הסכנות בזכרון הדברים יותר בולטות מבחינת רוכש הדירה.

יחד עם זאת, חשוב להבין כי גם מוכר הדירה עלול למצוא את עצמו מתחייב למטלות שלא תכנן, או מצהיר הצהרות לפני שבדק את הדברים לעומק ולכן יוכל להחשף לתביעות.

מעבר לכך, לחץ על קונה לחתום על זכרון דברים, יכול להביא לביטול העסקה על ידי הרוכש וגם בכך יש נזק למוכר, שכן לא תמיד יקבל את הפיצויים, גם אם יקבלם, עלול להאבק זמן ארוך בבתי המשפט על הפיצוי ויותר מכך – המכירה תתעכב על למציאת רוכש חדש 

אני עומד לרכוש דירה לאחר חיפושים ארוכים של שנה. אני חושש לאבד את העסקה ולכן מבקש לחתום על זכרון דברים. היכן אוכל להוריד נוסח של זכרון דברים סטנדרטי והאם יש דגשים מיוחדים?

תשובה:

חתימה על זכרון דברים הינה צעד מסוכן ואנו ממליצים בחום להמנע ממנו.

הסיבה לכך, הוא שזכרון דברים הוא למעשה חוזה מחייב וחזרה ממנו עלולה לגרור אותך להוצאות שונות – כמו בתי משפט, דמי ביטול וכו'.

זכרון דברים "סטנדרטי" כולל את הפרטים הבסיסיים כמו מחיר הדירה, מועד הפינוי, שמות המוכרים והרוכשים ולעתים גם לוח התשלומים וגובה הקנס במקרה של חזרה מההסכם.

אבל, מכיוון שעל זכרון הדברים נהוג לחתום ברגע שבו לחצתם יד והחלטתם על ביצוע העסקה, חשוב להבין שחלק גדול מהפרטים החשובים לביצוע העסקה חסרים לכם: לא בוצעו בדיקות בטאבו ובעיריה, לא נבדקו שאלות מיסוי שונות וכו'.

לכן, המלצתנו היא להמתין מספר ימים ואם שני הצדדים רוצים, יש לקבוע פגישה במהירות האפשרית, בהשתתפות עורכי הדין של הצדדים. שם, עורך דינכם יגן עליכם וימנע מכם כניסה לפינות שתתקשו להשתחרר מהן.

אגב, אם אתם מתעקשים בכל זאת, מוצע שתתייעצו עם עורך דין גם לפני חתימה על זכרון דברים, כדי שהנוסח לפחות יהיה סביר יחסית.

בכוונתי לרכוש דירה בבניין חדש שבנייתו טרם הסתיימה, מרוכש אחת הדירות אשר החליט למכור את דירתו. מה הנוהל הנדרש ממני במצב זה כדי להגן על זכויותי? האם לחתום על זכרון דברים? האם לחתום על חוזה לפני קבלת טופס 4?

תשובה:

מבחינה עקרונית, אין מניעה לרכוש את הדירה בשלבי בניה, כבר עתה. הבעיה היא של המוכר ולא של הקונה, מאחר והוא אינו יכול למכור בשלב זה את הדירה בפטור ממס שבח.

גם חתימה על זכרון דברים לא תסייע לו בהתחמקות, שכן מבחינת רשויות המס זכרון דברים הוא הסכם מחייב ויחשיבו את המכירה מיום החתימה על זכרון הדברים.

הצענו היא כי תפנו לעו"ד ומול הנתונים, הוא ינסה לבנות עסקה שתתאים לסיטואציה היחודית

ניהלנו מו"מ במשך שבועיים לרכישת בית. הבאנו מהנדס לבדיקה ובסוף סיכמנו על מחיר ולחצנו ידיים. בנוסף, המתווך אף הוציא מסמך מסכם לפגישה, כולל כל הסיכומים. לאחר יומיים קיבלנו טלפון מהמוכרת, בו היא הודיעה שהיא נסוגה מהעסקה, לאל כל נימוק. האם ההסכם בינינו מחייב אותה?

תשובה:

הדין מחייב צדדים לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במו"מ. מדובר בהגדרות גמישות ומאחר ועבר זמן קצר עד שהודיעו לכם על הנסיגה מהעסקה, ספק אם בית המשפט יקבע כי המוכרים נהגו בחוסר תום לב.

הסכם מכר של נכס מקרקעין חייב להיות בכתב ולצורך דרישה זו, די בזכרון דברים חתום, הכולל את כל הפרטים המהותיים של העסקה.

כך או כך, לטעמינו, עדיף שלא לבצע עסקה אם אחד מהצדדים אינו מעוניין להשלים אותה ואפילו אם קיים זכרון דברים. סביר להניח שבשל התנגדותו, העסקה לא תצא אל הפועל ולא בטוח שכדאי לעצור את חיפוש הבית, להגיש תביעה ולהמתין עד שהיא תתברר, בתקווה שבעוד שנה או שנתיים תוכלו לאכוף את ההסכם.

חתמנו על עסקה לקניית דירה ימים בודדים לפני עדכון מדרגות מס רכישה. את התשלום הראשון שילמנו כבר לאחר העדכון. איזה תשלום מס יכול עלינו?

תשובה:

רשויות המס רואות את יום העסקה כתאריך המוקדם ביותר, שהוא המועד הראשון שבו נערכה העסקה. בדרך כלל הדברים באים לידי ביטוי כאשר יש זכרון דברים וחוזה – כלומר יום החתימה על זכרון הדברים הוא המועד הקובע. מאוד ייתכן שגם במקרה שבו שולם סכום כסף, על בסיס סיכום לביצוע העסקה, אפילו ללא זכרון דברים, יראו את אותו מועד כתאריך הקבוע.

שימו לב שיש לדווח על העסקה בתוך 50 יום לרשויות, אחרת אתם עלולים להדרש לתשלום קנסות ופיגורים. 

לאחרונה חתמתי על זכרון דברים לרכישת דירה. בהמשך, לפני החתימה על החוזה הסופי, גיליתי מספר בעיות בדירה, אותם לא גילה לי בעל הבית ואני מבקש לחזור בי. האם אוכל לצאת מההסכם, ללא הפסד כספי?

תשובה:

אחת הסיבות שאנו מחזיקים בדיעה כי אין לחתום על זכרון דברים, או כל סוג אחר של מסמך ראשוני ביחס לרכישת דירה, הוא כי כל נסיגה ממנו יכולה להחשב כהפרה ועלולה לעלות ביוקר. מובן שאיננו יכולים להתייחס למקרה הספציפי שלך מבלי לעניין במסמכים ולדעת בדיוק את הנסיבות. מומלץ כי תפנה לעו"ד עם המסמכים והנתונים, כדי שייצג אותך מול המוכר.