רכשתי דירה חדשה בלי למכור את הדירה הנוכחית. שילמתי את מס הרכישה במועד הקנייה לפי חישוב כאילו בבעלותי דירה אחת וביקשתי לדחות את שאר התשלום למועד הכניסה לדירה החדשה. האם התשלום צמוד למדד כלשהו?

עו"ד שי עמית משיב:

מס הרכישה הנדחה צמוד למדד ונושא ריבית של 4% בחישוב שנתי.

להבנתי קיים פטור מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה. בהנחה שאני ראשית קונה קרקע, שעדיין לא הופשרה לבנייה, האם אאבד פטור זה בעת מעמד רכישת דירה ראשונה?

עו"ד שי עמית משיב

משטר המס של מס רכישה מפריד לחלוטין בין דירות מגורים לבין נכסים אחרים שאינם דירות (כמו מגרשים, גם אם הם כבר "מופשרים לבניה").

לכן, העובדה שבבעלותך מגרש, לא תפריע להטבות של רכישת דירה יחידה לצורך מס רכישה.

רכשתי דירה מקבלן ב 08/2009 ושילמתי מס רכישה. מאותה עת ועד היום אני מחזיק בדירה אחת נוספת. הכניסה לדירה החדשה הינה ב 02.2012. לאחר כשנתיים מיום הרכישה של הדירה הנוספת, הצלחתי למכור את דירתי היחידה בה אני מתגורר ואתגורר עד קבלת הדירה החדשה. האם אני צריך לשלם מס רכישה על דירה נוספת?

עו"ד שי עמית משיב:

אם כאשר רכשת את הדירה החדשה מהקבלן, הגשת דיווח מתאים לרשויות המס והצהרת כי בכוונתך למכור את הדירה הנוכחית שלך בתוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה החדשה מהקבלן, ושילמת לפי מדרגות מס רכישה מופחתות, אזי לכאורה נראה שלא תצטרך להוסיף, שכן כיום אפשר למכור את הדירה הנוספת תוך שנתיים. אני מציע כי תבדוק את הנתונים עם עורך הדין שליווה את הרכישה.

רכשנו קרקע מהמנהל ולכן עלינו לשלם 5% מסכום הרכישה – תשלום מס רכישה. מאחר ואנחנו מתכננים לבנות בית וזוהי הדירה הראשונה שלנו, האם אין אפשרות לשלם מס כמו על רכישת דירה, אם נצהיר שאנו מתכננים לבנות? מה ההגיון בתשלום מס כל כך גבוה על קרקע לעומת קנית בית מוכן שמס הרכישה עליו היה נמוך בהרבה?

עו"ד שי עמית משיב:

לצערי, בדיני המס, לא תמיד אפשר למצוא הגיון. ההגיון מאחורי דיני המס הוא בעיקר לגבות מס…

על כל נכס מקרקעין שאינו דירת מגורים – חל מס של 5%.

בבעלותינו מחצית דירה שקיבלנו בירושה. אנו עומדים לרכוש כעת דירה נוספת, במחיר 1.2 מיליון שקל. מה מס הרכישה שיחול עלינו?

תשובה:

מאחר ובבעלותכם חצי דירה, ברכישת דירה נוספת תחוייבו נכון להיום במס רכישה בשיעור 3.5% על דירה בשווי מחצית הסכום, כלומר 600,000 ₪.

את הדירה תוכלו למכור מיידית, בפטור ממס שבח, בהנחה ולא מכרתם דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח בארבע השנים האחרונות. אם בעתיד תמכרו את חלקכם בדירה שקיבלתם ללא תמורה, תוכלו לנצל פטור ממס שבח, ואז להמתין ארבע שנים עד למכירה אחרת בפטור.

קניתי דירה לפני חצי שנה, וכיום אני מוכרת את הדירה הישנה שלי. בעוד חודשיים הדיירים ישלמו לי את כל הכסף ואחר כך הדירה תהייה שלהם. אמא שלי אלמנה ורוצה לרשום את דירתה על שמי. האם עלי לחכות עד שהדירה השניה שלי – זאת שנמכרה תהייה רשומה על שם הקונה? והאם אני אמורה לשלם רק מס רכישה + הוצאות שכ"ט לעו"ד שמטפל בזה בלבד?

תשובה:

אם היתה לך דירה אחת בלבד, ורכשת דירה חלופית לפני חצי שנה תוכלי להנות משיעור מס רכישה מופחת לדירה שרכשת, זאת אם ביקשת זאת ברכישה והצהרת שאת מוכרת את הדירה שברשותך תוך 24 חודשים.

אמך יכולה להעביר לך ללא תמורה דירה, העברה זו פטורה ממס שבח וחייבת בשליש ממס הרכישה הרגיל. מאחר וכבר יש לך דירה, אז מס הרכישה הרגיל הינו לפי המדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה. בהעברה מקרוב משלמים שליש ממס הרכישה הזה, כל זאת בהנחה שאין משכנתא על הדירה שאמך מעבירה. חוץ ממס רכישה, שכ"ט ואגרות רישום בטאבו, לא צפויות הוצאות נוספות בהעברה ללא תמורה.

מה החוק/המקובל בעניין זוג צעיר שקיבל דירה בירושה וייתכן שבעתיד ירצה לרכוש לעצמו דירה במקום אחר: מה הן זכויותיו לגבי משכנתא לדירה האחרת? האם כיון שיש כבר דירה אחת על שמו-הוא יצטרך לשלם יותר, כגון מס רכישה וכדומה ואם כן- כמה?

תשובה:

העובדה שיש ברשותכם דירה שהתקבלה בירושה, אינה מפריעה לאישור משכנתא. לענין מס רכישה, ברכישת דירה נוספת, יחול מס רכישה של דירה נוספת ולא לפי מדרגות מס מופחתות של דירה יחידה, אלא אם כן, תתחייבו למכור ותמכרו את הדירה שקיבלתם בירושה, תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החלופית.

אנו בעלי קרקע, אשר חתמנו על עסקת קומבניציה עם קבלן לצורך הקמת בניין מגורים. סיכמנו עם הקבלן כי תמורת אחוזים עודפים שנקבל, הוא יקבל פיצוי כספי. האם מדובר בפיצוי החייב במיסוי, כדוגמת מס רכישה?

תשובה:

על מנת לחדד את השאלה, אנו מניחים כי כוונתך לתשלומי איזון אותם שילמתם לקבלן כדי לרכוש חלקים מעבר לחלקים שהוקצו לכם מכח אחוזי הקומבינציה, על מנת להשלים ליחידות שלמות. אם לזאת הכוונה, אז אלו בהחלט תשלומים המהווים חלק מעלות הרכישה של היחידה הנמכרת, לרבות כמובן לצרכי מס רכישה או כל מיסוי אחר.

כיצד נקבעות מדרגות מס רכישה וכמה אשלם על קניית דירה שמחירה מיליון שקל?

תשובה:

מדרגות מס רכישה תלויות בסוג המקרקעין שאתם רוכשים ובמידה שאתם רוכשים דירה – מדרגות מס רכישה תלויות בשאלה האם הדירה שאתם רוכשים הינה דירתכם היחידה (אם אתם בעלי דירה, תוכלו למכור את הדירה הקיימת בתוך שנתיים ועדיין להחשב כבעלי דירה יחידה), או שהנכם בעלי דירה נוספת.

מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה, ב- 16 בינואר, על פי השינוי במדד המחירים לצרכן.

נכון לשנת 2010 מדרגות מס רכישה לדירה יחידה הם:

עד 1,084,935 ש"ח – 0%
עד 1,524,770 ש"ח – 3.5%
מעל 1,442,870 ש"ח – 5%
*רוכשי דירה שאינה דירתו היחידה משלם 3.5% על 923,070 השקלים הראשונים,
ו- 5% על יתרת מחיר הדירה

לחצו על הקישור : מחשבון מס רכישה כדי לדעת כמה תצטרכו לשלם

לבעלי דירה בבעלותו לפני הנשואין ולי אין חלק בדירה , כעת אנו מעוניינים לרכוש דירה משותפת. איזה מס רכישה עלינו לשלם עבור הדירה:
1. מס על דירה יחידה כיוון שלי זו הדירה היחידה
2. מס מלא על דירה שניה אפילו שלי זו הידרה הראשונה
3. עבור חלקו של בעלי כדירה נוספת ועל חלקי כדירה יחידה
4 או אופציה אחרת

תשובה:

תשובה מס' 3 היא הנכונה, זאת בהנחה שיש לכם הסכם ממון לפיו הדירה רק בבעלות בעלך.