אני עומד למכור בית עם מגרש עם זכויות בניה. האם אהיה זכאי לפטור ממס שבח?

תשובה:

על מכירת בית המגורים, אם לא מכרת בפטור בארבע השנים האחרונות דירת מגורים ואתה עומד גם ביתר תנאי הפטור, אזי אתה יכול לבקש פטור ממס שבח.

אם ישנן זכויות בניה נוספות, אז לגביהן יתכן ותקבל שומת מס שבח לתשלום, עליה אין פטור.

בשנה שעברה רכשתי דירה חדשה מקבלן. אנו רוצים למכור אותה כעת. בנוסף, לפני 8 חודשים מכרתי את דירתי הראשונה, כך שכעת אני נחשבת כבעלת דירה יחידה. האם אהיה חייבת במס שבח, ובאיזה שיעור?

תשובה:

החוק מאפשר מכירת דירה אחת ל- 4 שנים, בפטור ממס שבח, במקרה שבו יש לאדם יותר מדירה אחת. לכן, על פניו, נראה כי אי אפשר יהיה להנות מפטור ממס שבח על מכירת הדירה הנוספת.

יחד עם זאת, אנו ממליצים לבדוק האם יש בכלל רווח חייב במס במכירה המדוברת, שכן מס השבח חל רק במקרה ששווי הדירה עלה מתקופת הרכישה ועד למכירה – המס הוא אחוז מאותה עליית ערך. יתכן שלא נרשמה עליית מחירים, או שנרשמה עליית מחירים שולית, שאינה צריכה למנוע או לעכב את העסקה.

מכרתי דירה לפני קרוב ל- 4 שנים.  האם אהיה פטור ממס שבח, ואם לא , כמה אני צפוי לשלם?

תשובה:

ראשית, כדי להנות מפטור ממס שבח, על הדירה לעמוד בתנאים הבאים: שימשה למגורים ולא לשימוש אחר, במרבית תקופת אחזקתה (80% מהתקופה לפחות), הדירה בבעלות פרטית ולא של חברה או גוף עסקי, הדירה הושלמה במועד מכירתה – כלומר לא מדובר בדירה על הנייר או בדירה בבנייה.

שנית, יש מספר מסלולים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה:

פטור אוטומטי של אחת ל- 4 שנים, גם אם אתה מחזיק בדירה נוספת.

פטור למוכר דירה יחידה.

פטור על דירה שהתקבלה בירושה – בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור, אילו היה מוכר אותה בעודו בחיים

פטור על שיחלוף: במקרה של מכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה שלישית.

בכל מקרה, כדי להמנע מחוסר נעימות, שכן מדובר בחוק מורכב, חשובמאוד להתייעץ עם עורך דין לפני שמוכרים דירה, שכן אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מס שבח – מס בגובה של 25% על ההפרש בין מחיר הרכישה של הדירה שלכם, למחיר המכירה, בניכוי הוצאות.

אשתי רכשה טרם נישואינו שעליה יש עדיין משכנתא. אשתי רוצה להכניס אותי כבעלים נוסף בדירה. האם זה כרוך בעלויות מס?

תשובה:

מבלי להכנס להסכמות ביניכם, החוק מאפשר עקרונית לעשות העברה ללא תמורה של הדירה, או חלק ממנה, מאשתך אליך. העברה זו תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, בתנאי שמדובר בדירה שאתם שניכם מתגוררים בה.

מומלץ בכל מקרה לבצע את המהלך עם עו"ד, שגם יוודא שאתם אכן עומדים בתנאי הפטור

בכוונתי לרכוש דירה בבניין חדש שבנייתו טרם הסתיימה, מרוכש אחת הדירות אשר החליט למכור את דירתו. מה הנוהל הנדרש ממני במצב זה כדי להגן על זכויותי? האם לחתום על זכרון דברים? האם לחתום על חוזה לפני קבלת טופס 4?

תשובה:

מבחינה עקרונית, אין מניעה לרכוש את הדירה בשלבי בניה, כבר עתה. הבעיה היא של המוכר ולא של הקונה, מאחר והוא אינו יכול למכור בשלב זה את הדירה בפטור ממס שבח.

גם חתימה על זכרון דברים לא תסייע לו בהתחמקות, שכן מבחינת רשויות המס זכרון דברים הוא הסכם מחייב ויחשיבו את המכירה מיום החתימה על זכרון הדברים.

הצענו היא כי תפנו לעו"ד ומול הנתונים, הוא ינסה לבנות עסקה שתתאים לסיטואציה היחודית

אני מעוניינת להעביר דירה לבני, ללא תמורה. האם אהיה חייבת לשלם מיסים על עסקה כזו של העברת דירה במתנה?

תשובה:

החוק מאפשר לקרוב להעביר דירה ללא תמורה בפטור ממס שבח.

הגדרת קרוב על פי לשון החוק היא:

קרוב לאדם פלוני:

1. בן זוג
2. הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה
3. אח או אחות ובני זוגם
4. איגוד שהוא בשליטתו

לגבי מס רכישה, יש לבדוק, שכן הגדרות הקרוב מעט שונות. בכל מקרה, כאן תחויבו בתשלום של שליש ממס הרכישה הרגיל שהייתם נאלצים לשלם ברכישה רגילה (ואם זו דירתו היחידה של המקבל – אזי ישלם שליש מהמס עבור דירה יחידה). כנסו למחשבון מס רכישה של אתר mydira כדי לבצע את החישוב, על פי שווי הדירה.