הבנק למשכנתאות דורש שאעשה ביטוח חיים כדי לקבל משכנתא. כבר יש לי ביטוח משלי. האם יש צורך בביטוח נוסף – של הבנק?

תשובה:

ביטוח משכנתא הוא למעשה שילוב של שני ביטוחים שונים שיש לקחת כאשר נוטלים משכנתא לרכישת דירה: ביטוח חיים, המכונה לעתים ביטוח חיים משכנתא וביטוח נכס המכונה לרוב ביטוח דירה.

ביטוח החיים מיועד למקרה של מוות של אחד מנוטלי ההלוואה. במקרה כזה, הביטוח מכסה את יתרת המשכנתא.

ביטוח הנכס מבטח את המבנה ולמעשה נועד להגן על הבנק, שכן הנכס הוא הבטחון של הבנק, ובלעדיו לא יוכל לאכוף את מימוש ההלוואה.

לשאלתך – הנך יכול לרכוש עצמאית ביטוח חיים וביטוח מבנה ובוודאי שאין צורך לקחת ביטוח משכנתא שהבנק משווק לך יחד עם המשכנתא. יחד עם זאת, ביטוח חיים משכנתא אינו ביטוח חיים רגיל – שכן המוטב כאן הוא בנק, שמקבל את סכום הכסף במקרה של פטירה, בתמורה למחיקת יתרת ההלוואה. כלומר, אם יש לכם כיום ביטוח חיים רגיל, תהיו חייבים לעשות ביטוח נוסף.

פרטים נוספים על ביטוח משכנתא – תוכלו לקרוא כאן

לפני 15 שנה נטלתי משכנתא לרכישת דירה. לפני 5 שנים ביצעתי מיחזור משכנתא בהמלצת חברים. כיום הריבית ירדה שוב לשפל. האם כדאי לי למחזר משכנתא בפעם השניה?

תשובה:

מיחזור משכנתא הינו תהליך שבו אתם מבצעים פרעון מוקדם של המשכנתא הישנה ומחליפים אותה במשכנתא חדשה, על פי תנאי הריבית החדשים הקיימים בשוק.

השאלה האם מיחזור משכנתא כדאי בנקודת זמן זו, אינה תלויה בביצוע מיחזורים קודמים. מדובר בשאלה מתמטית פשוטה: אילו עלויות מוטלות עליכם בגין עמלת פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה ועלויות פתיחת תיק למשכנתא חדשה. כמובן שיש כאן מקום למיקוח עם הבנק – ואין חובה כמובן לבצע את המיחזור בבנק שבו משולמת כרגע המשכנתא הנוכחית שלכם.

מול העלויות עומד כמובן החסכון הכספי שיכול להיות לא מבוטל ולהגיע לעתים לעשות ומאות שקלים מדי חודש – השקולים לעשרות אלפי שקלים לכל תקופת ההלוואה.

הדרך הפשוטה ביותר לחשב האם מיחזור משכנתא כדאי עבורינו הוא להגדיל את המשכנתא החדשה בכל העלויות החדשות שנוספו ולבדוק האם התשלום החודשי החדש זול יותר. לדוגמא – אם ההלוואה הקיימת עומדת על 500 אלף שקל והעלויות – עמלת הפרעון המוקדם ופתיחת התיק למשכנתא החדשה, עומדות על 25 אלף שקל, קחו הלוואה חדשה של 525 אלף שקל. כעת בידקו – אם ההחזר החודשי קטן, מיחזור המשכנתא כדאי עבורכם. אם ההחזר גדל, או לא השתנה – אין משמעות רבה.

לחצו על הקישור כדי לקרוא עוד על מיחזור משכנתא

קיבלתי סכום כסף, אשר מאפשר לי לסגור את המשכנתה. האם אאלץ לשלם עמלת פרעון מוקדם ואם כן, באיזה גובה?

תשובה:

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה אשר חלה במקרה של נטילת משכנתא בריבית קבועה, או במסלולים אחרים בהם הדבר מצויין. כאשר אתם נוטלים משכנתא בריבית משתנה, אפשר לפרוע את התשלום ללא עמלה.

גם במקרה של משכנתא בריבית קבועה, לא תמיד תחויבו בפרעון, אלא רק במקרה שבו הריבית ביום שבו אתם מבקשים לפרוע את ההלוואה, נמוכה יותר מהריבית ביום נטילת ההלוואה. דוגמא למקרים שבהם ישנה עמלה כזו, היא במקרים של מיחזור משכנתא – לטובת משכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר.

העמלה נועדה לפצות את הבנק על חלק מתשלומי הרבית שהיה מקבל מכם לאורך התקופה, לו המשכתם לשלם את ההלוואה כסדרה.

באתר בנק ישראל תוכלו לראות כללים לחישוב העמלה, בכל מקרה, לפני שאתם מבצעים פרעון מוקדם, חשוב לבדוק בבנק כמה תחוייבו. לעתים, בירור יגלה לכם שהמתנה של תקופה לא ארוכה, תביא אתכם לתחנת יציאה ולפטור מהעמלה

חתמתי על חוזה ביוני 2007, אך עד קבלת הדירה היו קשיים טכנים שונים, שלא אפשרו את קבלת הדירה. כמו כן לא קיבלתי משכנתא בזמן. האם אוכל לדחות את תשלום מס הרכישה עד למועד כניסתי לדירה?

תשובה:

מועד יצירת החבות במס הוא מועד חתימת ההסכם ולא מועד קבלת החזקה בדירה. לכן, אין מקום לקבלת דחייה. בכל מקרה, ניתן לבקש פריסת תשלומים, כאשר הדבר כרוך בהצמדה למדד ורבית שנתית של 4%

מה ההבדל בין משכנתא לבין הלוואה רגילה?

תשובה:

משכנתא היא הלוואה ייעודית הניתנת על ידי בנק למשכנתאות, לצורך רכישת נדל"ן – בדרך כלל בית או דירה, כאשר הנכס משמש לרוב כבטוחה של הבנק, במקרה שהלווים אינם מצליחים לעמוד בהחזרים החודשיים.

בישראל ניתן במקרים קיצוניים לקבל הלוואה בשיעור של קרוב ל- 100% משווי הנכס, אבל אנו ממליצים מסיבות של כדאיות כלכלית, שלא לחצות את ה- 70% בכל מקרה. בנוסף, חשוב שגובה ההחזר החודשי, לא יהיה גבוה מ- 30% מהכנסתינו החודשית הפנויה.

מאמרים רבים על משכנתא תמצאו בעמוד המשכנתא באתר mydira

ברוכים הבאים לאתר askmydira – אחיו הצעיר של הפורטל www.mydira.co.il – המדריך השלם לרוכשי דירות בישראל.

אתר זה בנוי בעיקרו משאלות תשובות, כאשר מרבית השאלות כאן הן שאלות של גולשים הנשלחות לאתר mydira, כלומר מדובר בנושאים החמים המעניינים רוכשי דירות, בעלי בתים וגם כאלה המתלבטים עדיין אם לרכוש, כמה להשקיע בקניית הדירה ועוד.

השאלות מרוכזות כאן לפי קטגוריות, אבל אתם מוזמנים לבצע גם חיפוש חופשי לפי מילים ולקבל את כל התשובות הרלבנטיות.

התשובות כאן ניתנות על ידי מומחים בתחום:

זיו מאור – עורך אתר mydira ומחבר המדריך "לרכוש דירה בלי להיפגע" – ספר המרכז עשרות עיצות שימושיות וכללי זהב לרוכשים ומומלץ לכל מי ששוקל לרכוש דירה. הספר מוצע במחיר מוזל באתר mydira בכתובת הבאה.

עו"ד שי עמית – מתמחה בנדל"ן על כל ענפיו. משמש גם כיועץ לאתר mydira ולמדריך הכתוב. עמית הוא גם בעל טור קבוע במוסף הנדל"ן של עיתון הארץ. בנוסף – בעליו של אתר של מאמרים משפטיים בתחום הנדל"ן – http://www.amit-law.co.il/.

ערן סיב – יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים בישראל, משיב על שאלות בתחום השיפוצים ועיצוב. סיב, בנוסף לתפקידו, הוא גם בעליה של אחת מגלריות האבן הגדולות בישראל – אבן סיב .

אתם מוזמנים לשלוח אלינו שאלות, לכתובת: contact@mydira.co.il.

כתובת מייל זו פתוחה גם למומחים המבקשים להצטרף ככותבים לצוות האתר.