הנני בעל דירה בבניין בן 3 קומות. הגג הינו רכוש משותף של הדיירים וכך גם זכויות הבנייה על הגג. למרות שיש לי חלק יחסי בבניין, באופן מעשי לא אוכל לממש את זכויות הבנייה, שכן המעבר לגג עובר דרך אחת מהדירות בקומה האחרונה.  אני עומד למכור את דירתי ולמרות כל המגבלות, בעירייה דורשים היטל השבחה, בשל תוכנית הבנייה המאפשרת בנייה על הגג. האם אהיה חייב בתשלום?

תשובה:

השאלה לא פשוטה.

בעבר לא היתה כלל בעיה, שכן העיריות לא נהגו לחייב בהיטל השבחה, על מכירת דירת מגורים בבית משותף, גם אם מדובר בדירה בקומה האחרונה.

בשנים האחרונות נעשים ניסיונות לחייב מכירת דירות בקומה האחרונה בהיטל השבחה, בשל פוטנציאל הבנייה על הגג, גם אם הגג וזכויות הבנייה אינן מוצמדות לדירה.

לדעתינו, אין מקום לחיוב, מאחר ובכל מקרה של בנייה, יש צורך לקבל הסכמה של 75% מהדיירים בבניין ולא בטוח שישנה אפשרות ריאלית לקבל הסכמה כזו. לכן, המועד הנכון לחיוב הוא בנייה בפועל ולא מכירה.

כמובן שמומלץ כי תציג עמדה זאת עם עורך דין המתמחה בנושא

בכוונתי לרכוש בית פלוס חצר. בחצר ישנו מחסן פח בשטח של 9 מ"ר. מבדיקה שערכתי מתברר שהוא קיים שנים ולא ביקשו להוציא עליו היתר. האם אצטרך להצהיר עליו, למרות שלא אני בניתי אותו? וכמו כן, במה זה כרוך משפטית וכספית?

תשובה:

בעיקרון, הרשויות אינן אוכפות הריסה של מבנים ישנים.

הבעיה שעלולה להתעורר, היא מניעת אישור לטאבו.

אנו ממליצים כי תיוועצו בעורך הדין המייצג אתכם, על מנת שיבחן את הנושא.

אנו עומדים לרכוש דירה, האם נצטרך לשלם בנושא למס רכישה, גם היטל השבחה?

תשובה:

היטל השבחה הוא למעשה מס שגובה הרשות המקומית. ההיטל הוא השבחה של שווי הנכס שבבעלותכם, בעקבות שינוי תכנוני שבצעה העירייה. ההיטל הוא בגובה של 50% מתוספת השווי, בשל שינוי הייעוד.

על מרבית הדירות והבתים הנמכרים בישראל, לא חל היטל השבחה. ההיטל חל במקרים רבים של הפשרת קרקע חקלאית, שינוי תכנוני בשכונה המאפשרת הגדלת אחוזי הבניה וכו'..

תשלום ההיטל נגבה בעת מימוש ההטבה: כלומר, ברגע שתחליטו לבנות ולנצל את תוספת הזכויות, או בנקודה של מכירת הנכס. בכל מקרה, היטל השבחה חל על המוכר ולא על הקונה.

כאשר אתם נדרשים לשלם היטל השבחה, מומלץ מאוד לפנות לעורך דין או שמאי ולהגיש ערעור לעירייה על גובה ההיטל. זאת, מכיוון שלהבדיל ממסים והיטלים שהם אחוזים ממחיר מוחלט וידוע, היטל ההשבחה מבוסס על הערכת שמאי לתוספת שווי הנכס. במקרים רבים השמאי העירוני קובע שומות גבוהות ויש להניח ששמאי או עורך דין המייצגים אתכם, יציגו שומה נגדית עם טיעונים, מדוע ההשבחה בפועל נמוכה הרבה יותר ואולי אפסית. 

אגב, במקרה של קרקע מינהל, היטל ההשבחה נגבה באופן שונה: לא 50% מההשבחה, אלא 10% משווי הקרקע.

אנחנו עומדים לרכוש בית פרטי. בבדיקה בעיריה גילינו שבמועד המכירה יש לשלם היטל השבחה, על שינוי תוכנית בניין עיר מהעבר. המוכר מתעקש שנשלם את היטל ההשבחה. מה קובע החוק?

תשובה:

על פי החוק, היטל ההשבחה חל על מוכר הדירה. כך, שאם חתמתם כבר על הסכם לרכישת הדירה, לא תאלצו לשאת בתשלום היטל ההשבחה.

כמובן, שאם טרם חתמתם על החוזה לקניית הדירה, מדובר בויכוח סמנטי. שכן, המוכר יוכל לשלם ולהוסיף את התשלום למחיר הדירה. לכן, יתכן שעדיף לכם לספוג את התשלום בעצמכם ואז לצאת לויכוח על גובה ההיטל במשרדי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

הניסיון מלמד שההתמקחות בכל הנוגע להיטל השבחה, משתלמת במרבית המקרים: הצטיידות בשומה נגדית מול זו של העיריה, תביא בסבירות גבוהה לפשרה שתחסוך לכם את הכסף.

רכשנו דירה לפני כשנה ולאחרונה גילינו כי יש בה חריגות בנייה. אני מעוניין להסדיר את הנושא מבחינה חוקית, אך חושש כי הדבר יעלה לנו כסף רב ואולי גם יחייב אותנו להרוס את השטח החורג. מה עושים?

תשובה:

החשש לכם בהחלט מוצדק וישנו סיכון כי תאלצו להרוס את חריגות הבנייה, או שגילוי החריגות ימנע מכם למכור את הבית במצבו.

הצעתנו היא כי תפנו לאדריכל המכיר את האזור שבו מצוי הנכס ותקבלו ממנו חוות דעת, האם ניתן להכשיר בדיעבד את חריגות הבניה, כמה יעלה הליך הבקשה להיתר, מהם האגרות וההיטלים הצפויים ומה הסיכון שהחריגות לא יאושרו.

התשובה דורשת בדיקה של הנתונים הספציפיים שלכם. למשל:

האם יש אחוזי בנייה לפי התב"ע (תוכנית בנין העיר), האם הבניה אינה מנוגדת להגבלות של קווי בנין וכיוצא באלה נתונים

האם שטח הדירה, כפי שמופיע ברישומי הטאבו, מייצג את שטח הדירה ברוטו או נטו?

תשובה:

קשה להשיב על השאלה באופן כללי. בבניינים ישנים שנרשמו בטאבו, הם נרשמו לפי שטח שלא כלל מרפסות ושטחי שירות. לכן במרבית המקרים המספר הרשום, אינו מייצג את שטח הדירה האמיתי. לעתים, דירה ששטחה בפועל קרוב ל- 100 מ"ר, רשומה בטאבו כדירה של 70 או 80 מ"ר.

לעומת זאת, בביניינים חדשים, נרשם שטח שנמדד בשיטות מדידה שונות – קיימות כ- 7 שיטות לחישוב שטח הדירה – אך הוא אמור להיות קרוב לשטח נטו.

במקרים רבים, שטח הדירה הרשום בעיריה, לצרכי חישוב גובה הארנונה, יהיה שונה מזה שרשום בטאבו.

אם תרצו לדעת את שטח הדירה, תאלצו לבצע מדידה משלכם. גם העיריה מבצעת מדידות יזומות מעת לעת, לצורך בדיקת השטח לארנונה