הנני מעוניינת לרכוש דירה הרשומה כמחסן בטאבו. אשמח לדעת מהן ההשלכות לעובדה שהדירה רשומה כמחסן? למה עלי לשים לב? מה עלי לבדוק? האם הדבר חוקי?

עו"ד שי עמית משיב:

שימוש בשטח שנבנה על פי היתר הבניה המקורי כמחסן ואולי רשום כך גם בטאבו, למטרות מגורים, הינו בניגוד לחוק ועלול לגרור מספר השלכות עקרוניות:

1. לא ניתן יהיה לקבל מהבנקים משכנתא למימון הרכישה.

2. יתכן ולא ניתן יהיה לסיים את העברת הזכויות בטאבו, כי העיריה תסרב להוציא אישור לטאבו.

3. חשיפה להליכי שימוש בניגוד לחוק התכנון והבניה, שאף יגרור עימו הליך מעין פלילי בבית המשפט לענינים מקומיים, לרבות הרשעה, קנסות וצווי פינוי/הריסה.

מכל הסיבות שהזכרנו כאן, אנחנו ממליצים לשקול בזהירות רבה ואף להימנע מרכישת נכס לצורך שימוש שלא על פי ייעודו.

האם מותר לקבלן לדרוש ממני את עלות הוצאת הערבות הבנקאית שנתן לי עבור הדירה שרכשתי ממנו? ממה שקראתי הקבלן חייב לשאת בעלות זו ולא הרוכש.  בהסכם המכר הוסיף הקבלן סעיף שהעלות תוטל על הרוכש. עורך הדין שלי טוען שזה חוקי בדרך שבה זה נעשה היות והבנק יוציא הקבלה על שמי. אני ממש מאוכזב מדובר ב11 אלף שקלים שלא תוכננו כלל.

עו"ד שי עמית משיב:

החוק קובע כלל לפיו הקבלן צריך לשאת בעלות זו, אבל החריג לכלל הוא שבחוזה המכר צויין כי הקונה ישלם את העמלה, ובלבד שהבנק יוציא קבלה בגין התשלום ישירות לקונה.

מנסיוני, הבנק אינו מוציא קבלה במובן הפשוט של המילה, ולכל היותר הוא מוציא מעין מכתב שמציין כי שולמה עמלה בסך X בגין דירה מסויימת.

בדיוק בנסיבות אלה הגשתי תביעה בשם כ- 20 רוכשי דירות מקבלן, ואני ממתין לקבלת פסק הדין. אין פסיקה בנקודה ספציפית זו.

בעוד כחודש וחצי אני אמורה לעבור לבית חדש. ע"פי החוזה התשלום האחרון אמור להיות לפני קבלת הבית. האם כדאי להשאיר את הסכום בידי עד קבלת הבית, או שמכיוון שהבית כבר כמעט גמור כדאי לשלם כדי לא לצבור ריביות?

תשובה:

לטעמנו תמיד מומלץ להשאיר תשלום אחרון משמעותי במועד מסירת החזקה בפועל. לעיתים, נראה כי העבודות קרובות לסיום, אך שלב ה"פינישים" יכול להתמשך ובהתאם, גם נושא קבלת טופס 4 מהעירייה.

כל עוד אין תשלום מספיק משמעותי למסירה, אין תמריץ מספיק גדול לקבלן לסיים במהרה ולבצע תיקונים בהתאם לנדרש, כך שהשארת סכום נכבד לאחר המסירה, יסייע לכם לקבל את הדירה במועד.

קניתי דירה לפני חצי שנה, וכיום אני מוכרת את הדירה הישנה שלי. בעוד חודשיים הדיירים ישלמו לי את כל הכסף ואחר כך הדירה תהייה שלהם. אמא שלי אלמנה ורוצה לרשום את דירתה על שמי. האם עלי לחכות עד שהדירה השניה שלי – זאת שנמכרה תהייה רשומה על שם הקונה? והאם אני אמורה לשלם רק מס רכישה + הוצאות שכ"ט לעו"ד שמטפל בזה בלבד?

תשובה:

אם היתה לך דירה אחת בלבד, ורכשת דירה חלופית לפני חצי שנה תוכלי להנות משיעור מס רכישה מופחת לדירה שרכשת, זאת אם ביקשת זאת ברכישה והצהרת שאת מוכרת את הדירה שברשותך תוך 24 חודשים.

אמך יכולה להעביר לך ללא תמורה דירה, העברה זו פטורה ממס שבח וחייבת בשליש ממס הרכישה הרגיל. מאחר וכבר יש לך דירה, אז מס הרכישה הרגיל הינו לפי המדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה. בהעברה מקרוב משלמים שליש ממס הרכישה הזה, כל זאת בהנחה שאין משכנתא על הדירה שאמך מעבירה. חוץ ממס רכישה, שכ"ט ואגרות רישום בטאבו, לא צפויות הוצאות נוספות בהעברה ללא תמורה.

הורי הורישו בצוואתם את דירת המגורים היחידה שהיתה בבעלותם לאחי ולי. מחצית לכל אחד מאיתנו. הוצא צו קיום צוואה והדירה נרשמה בטאבו על שם שנינו בחלקים שווים. שווי הדירה הוערך ע"י מעריך נדלן ב-930,000 ₪.  בכוונתי לרכוש את חלקו של אחי ולרשום את הדירה במלואה על שמי בטאבו.  כיום יש לי ולאישתי דירה נוספת בה אנו גרים הרשומה על שם שנינו. מהו הסכום שיהיה עלי לשלם מס רכישה? כיצד ישפיע הדבר בעתיד בנושא מיסוי, אם ארצה למכור את הדירה המדוברת במהלך השנה הקרובה?

תשובה:

מס הרכישה יחושב לפי שווי מלוא סכום הדירה, לחלק לשניים. מאחר ויש על שם התא המשפחתי שלך דירה, אזי יחולו המדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה.  תוכל להכנס למחשבון מס רכישה באתר MYDIRA ולבצע את החישוב.  אגב, רשויות המס אינן מחוייבות לקבל את השווי עליו תצהירו, והן יכולות לטעון כי שווי הדירה גבוה יותר. לגבי מכירה בעתיד – מחצית מהדירה שקיבלת בירושה, תוכל לנסות למכור בפטור של דירה בירושה. לגבי המחצית האחרת – תאלץ לעשות שימוש בפטור רגיל (ואז זה לא משנה כי הפטור יכול לחול על מלוא הדירה) אם לשלם מס במכירת אותו חצי. מאחר ויהיו ברשותכם שתי דירות, תוכלו לנצל פטור רגיל כל ארבע שנים.

אנו בעלי קרקע, אשר חתמנו על עסקת קומבניציה עם קבלן לצורך הקמת בניין מגורים. סיכמנו עם הקבלן כי תמורת אחוזים עודפים שנקבל, הוא יקבל פיצוי כספי. האם מדובר בפיצוי החייב במיסוי, כדוגמת מס רכישה?

תשובה:

על מנת לחדד את השאלה, אנו מניחים כי כוונתך לתשלומי איזון אותם שילמתם לקבלן כדי לרכוש חלקים מעבר לחלקים שהוקצו לכם מכח אחוזי הקומבינציה, על מנת להשלים ליחידות שלמות. אם לזאת הכוונה, אז אלו בהחלט תשלומים המהווים חלק מעלות הרכישה של היחידה הנמכרת, לרבות כמובן לצרכי מס רכישה או כל מיסוי אחר.

האם העברת נכס ללא תמורה נחשבת כעסקת מקרקעין החייבת בדיווח?

תשובה:

העברה ללא תמורה של דירה, מהווה עסקה במקרקעין, המחייבת מסמכים בכתב ודיווח לרשויות המס.

לצורך העסקה יש לחתום על תצהירים בפני עורך דין וכן לחתום על הדיווחים לרשויות המס, גם חתימה זו בפני עורך דין.

ואולם, מלבד הפן הטכני, כדאי שתיוועצו בעורך דין לגבי המשמעויות המהותיות של צעד זה והשלכות המסוי המתבקשות.

כמה אחוזים ממחיר הדירה נהוג להשאיר לתשלום האחרון, ביום מסירת הדירה והניירות?

אני מעוניינת לקנות בית בירוחם ונאמר לי על ידי בעל הבית – המוכר, כי שם מקובל להשאיר 5% עד 7% בלבד לתשלום האחרון. היתכן?

תשובה:

אין נוסחאות נוקשות בנוגע ללוח התשלומים ופיזור התשלום לאורך פרק הזמן שבין החתימה על ההסכם למסירת הדירה משתנה בשל גורמים שונים: פרק הזמן עד המסירה, מצב הדירה וגם העדפותיהם של הקונה והמוכר.

יחד עם זאת, אחוז כל כך קטן אינו מקובל ואינו סביר.

יש להשאיר לפחות 25% ליום המסירה.

הקבלן הודיע לנו שהתשלום אותו היינו אמורים לשלם תפח, עקב עלית מדד תשומות הבניה. הנוסחה לחישוב המדד נכונה, אך הקבלן הוסיף על הסכום גם מע"מ, הם שהביא לתוספת משמעותית לסכום. כך היה גם לגבי התשלום הראשון. האם הוא נהג נכון?

תשובה:

כאשר רוכשים דירה חדשה, משלמים לקבלן תשלומים עליהם מתווסף מע"מ. אם החישוב נעשה על כל תשלום, ואחר כך הוסף המע"מ – זה לכאורה בסדר.

בכל מקרה, מומלץ שתבדקו את לוח התשלומים או שתבקשו מעורך הדין שטיפל מטעמכם ברכישה, לבדוק את הוראות ההסכם לעניין זה.

מאמר מקיף נוסף על מדד תשומות הבניה תמצאו כאן