אנו בעלי קרקע, אשר חתמנו על עסקת קומבניציה עם קבלן לצורך הקמת בניין מגורים. סיכמנו עם הקבלן כי תמורת אחוזים עודפים שנקבל, הוא יקבל פיצוי כספי. האם מדובר בפיצוי החייב במיסוי, כדוגמת מס רכישה?

תשובה:

על מנת לחדד את השאלה, אנו מניחים כי כוונתך לתשלומי איזון אותם שילמתם לקבלן כדי לרכוש חלקים מעבר לחלקים שהוקצו לכם מכח אחוזי הקומבינציה, על מנת להשלים ליחידות שלמות. אם לזאת הכוונה, אז אלו בהחלט תשלומים המהווים חלק מעלות הרכישה של היחידה הנמכרת, לרבות כמובן לצרכי מס רכישה או כל מיסוי אחר.

האם העברת נכס ללא תמורה נחשבת כעסקת מקרקעין החייבת בדיווח?

תשובה:

העברה ללא תמורה של דירה, מהווה עסקה במקרקעין, המחייבת מסמכים בכתב ודיווח לרשויות המס.

לצורך העסקה יש לחתום על תצהירים בפני עורך דין וכן לחתום על הדיווחים לרשויות המס, גם חתימה זו בפני עורך דין.

ואולם, מלבד הפן הטכני, כדאי שתיוועצו בעורך דין לגבי המשמעויות המהותיות של צעד זה והשלכות המסוי המתבקשות.

כמה אחוזים ממחיר הדירה נהוג להשאיר לתשלום האחרון, ביום מסירת הדירה והניירות?

אני מעוניינת לקנות בית בירוחם ונאמר לי על ידי בעל הבית – המוכר, כי שם מקובל להשאיר 5% עד 7% בלבד לתשלום האחרון. היתכן?

תשובה:

אין נוסחאות נוקשות בנוגע ללוח התשלומים ופיזור התשלום לאורך פרק הזמן שבין החתימה על ההסכם למסירת הדירה משתנה בשל גורמים שונים: פרק הזמן עד המסירה, מצב הדירה וגם העדפותיהם של הקונה והמוכר.

יחד עם זאת, אחוז כל כך קטן אינו מקובל ואינו סביר.

יש להשאיר לפחות 25% ליום המסירה.

הקבלן הודיע לנו שהתשלום אותו היינו אמורים לשלם תפח, עקב עלית מדד תשומות הבניה. הנוסחה לחישוב המדד נכונה, אך הקבלן הוסיף על הסכום גם מע"מ, הם שהביא לתוספת משמעותית לסכום. כך היה גם לגבי התשלום הראשון. האם הוא נהג נכון?

תשובה:

כאשר רוכשים דירה חדשה, משלמים לקבלן תשלומים עליהם מתווסף מע"מ. אם החישוב נעשה על כל תשלום, ואחר כך הוסף המע"מ – זה לכאורה בסדר.

בכל מקרה, מומלץ שתבדקו את לוח התשלומים או שתבקשו מעורך הדין שטיפל מטעמכם ברכישה, לבדוק את הוראות ההסכם לעניין זה.

מאמר מקיף נוסף על מדד תשומות הבניה תמצאו כאן

רכשתי דירה מקבלן, ואני מעוניין לשנות את פרופיל החלונות מהחלונות הסטנדרטיים של הקבלן, לפרופיל בלגי, כמובן ללא שינוי בגודל הפתחים. האם ישנם צדדים שלישיים אשר יכולים להתנגד ולמנוע ממני לבצע את השינוי?

תשובה:

סביר להניח כי בהסכם הרכישה יש הוראות האוסרות עליך את האפשרות לבצע שינויים במעטפת החיצונית של הבניין. גם אם גודל החלון אינו משתנה, הרי ששינוי חזותי לעומת החלון הסטנדרטי, מהווה שינוי מעטפת.

מעבר לכך, יתכן מאוד כי מדובר בשינוי המצדיק היתר בנייה. מומלץ כי תתייעץ עם עורך דינך, כדי שיבדוק את החוק ואת חוקי העזר של הרשות המקומית שבה ממוקמת הדירה.

רוב הנימוקים הניתנים נגד חתימה על זכרון דברים, נוגעים לסכנות החלות על רוכש הדירה. כך ראיתי גם במאמר בנושא באתר mydira (לחצו למאמר). האם תוכלו להבהיר האם כדאי למוכר דירה לחתום על זכרון דברים?

תשובה:

בעסקת רכישת דירה, הצד החשוף יותר הוא צד הקונה. כל מה שהמוכר רוצה, מבחינתו, זה לקבל את התשלומים במועד.

לכן, מטבע הדברים, גם הסכנות בזכרון הדברים יותר בולטות מבחינת רוכש הדירה.

יחד עם זאת, חשוב להבין כי גם מוכר הדירה עלול למצוא את עצמו מתחייב למטלות שלא תכנן, או מצהיר הצהרות לפני שבדק את הדברים לעומק ולכן יוכל להחשף לתביעות.

מעבר לכך, לחץ על קונה לחתום על זכרון דברים, יכול להביא לביטול העסקה על ידי הרוכש וגם בכך יש נזק למוכר, שכן לא תמיד יקבל את הפיצויים, גם אם יקבלם, עלול להאבק זמן ארוך בבתי המשפט על הפיצוי ויותר מכך – המכירה תתעכב על למציאת רוכש חדש 

אני עומד לרכוש דירה לאחר חיפושים ארוכים של שנה. אני חושש לאבד את העסקה ולכן מבקש לחתום על זכרון דברים. היכן אוכל להוריד נוסח של זכרון דברים סטנדרטי והאם יש דגשים מיוחדים?

תשובה:

חתימה על זכרון דברים הינה צעד מסוכן ואנו ממליצים בחום להמנע ממנו.

הסיבה לכך, הוא שזכרון דברים הוא למעשה חוזה מחייב וחזרה ממנו עלולה לגרור אותך להוצאות שונות – כמו בתי משפט, דמי ביטול וכו'.

זכרון דברים "סטנדרטי" כולל את הפרטים הבסיסיים כמו מחיר הדירה, מועד הפינוי, שמות המוכרים והרוכשים ולעתים גם לוח התשלומים וגובה הקנס במקרה של חזרה מההסכם.

אבל, מכיוון שעל זכרון הדברים נהוג לחתום ברגע שבו לחצתם יד והחלטתם על ביצוע העסקה, חשוב להבין שחלק גדול מהפרטים החשובים לביצוע העסקה חסרים לכם: לא בוצעו בדיקות בטאבו ובעיריה, לא נבדקו שאלות מיסוי שונות וכו'.

לכן, המלצתנו היא להמתין מספר ימים ואם שני הצדדים רוצים, יש לקבוע פגישה במהירות האפשרית, בהשתתפות עורכי הדין של הצדדים. שם, עורך דינכם יגן עליכם וימנע מכם כניסה לפינות שתתקשו להשתחרר מהן.

אגב, אם אתם מתעקשים בכל זאת, מוצע שתתייעצו עם עורך דין גם לפני חתימה על זכרון דברים, כדי שהנוסח לפחות יהיה סביר יחסית.

אשתי רכשה טרם נישואינו שעליה יש עדיין משכנתא. אשתי רוצה להכניס אותי כבעלים נוסף בדירה. האם זה כרוך בעלויות מס?

תשובה:

מבלי להכנס להסכמות ביניכם, החוק מאפשר עקרונית לעשות העברה ללא תמורה של הדירה, או חלק ממנה, מאשתך אליך. העברה זו תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, בתנאי שמדובר בדירה שאתם שניכם מתגוררים בה.

מומלץ בכל מקרה לבצע את המהלך עם עו"ד, שגם יוודא שאתם אכן עומדים בתנאי הפטור

מהו שכר הטרחה המקובל לעורך דין?

תשובה:

כל עו"ד קובע את הפרמטרים לפיהם הוא גובה שכר טרחה. התשלום כרוך גם במאפיינים הספציפיים של העסקה – שווי הנכס, מורכבותה וכו'. ככלל, שכר טרחה של כ- 1%, עם קביעת רצפת מינימום נחשבת למקובלת.

תוכלו כמובן לקבל גם תעריפים זולים יותר, אם תתמקחו ואם תפנו למכרים – והיום לרבים מאיתנו יש חבר או קרוב שהוא עורך דין. יחד עם זאת, אנו ממליצים בחום שלא להתפשר על המקצועיות והידע, שכן על הכף מוטל כל הרכוש שבבעלותכם ובמקרים רבים גם מעבר לכך.

רכשנו דירה חדשה והקבלן מבקש לחייב אותנו בסכום של 11 אלף שקל, בגין עמלת ערבות מכר. האם הוצאות הערבות חלות על הקבלן או על רוכש הדירה?

תשובה:

חוק המכר דירה (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע:

 3א.*   (א)  כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן – ההוצאות), יחולו על המוכר.

           (ב)  הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה.

רק בנסיבות מאוד ספציפיות, למיטב ידיעתנו לא מתקיימות לעולם, יכול הקבלן לגלגל את העלות על הקונה.