יזם פנה לדיירי בנין בראשל"צ שאינו רשום בטאבו בענין עסקת תמ"א 38. היזם מציע (בין השאר) לרשום בטאבו רק את הדירות החדשות אך לא את הדירות הקיימות. יצויין כי אין מניעה לרישום הבנין בטאבו, למעט התשלום הכרוך בכך. האם אכן ניתן לרשום בטאבו רק את הדירות הנוספות?

עו"ד שי עמית משיב:

אין כל דרך לבצע רישום של חלק מבית משותף. מה שכן יכול היזם לעשות, ויכול להיות שזו היתה כוונתו, זה לרשום את הבניין כולו כבית משותף, אך לבצע את ייחוד הדירות (רישום כל דירה על שם בעליה) רק עבור הדירות החדשות, ואילו הדירות הישנות יהיו בשלב ראשון בבעלות של כל בעלי הקרקע.

אמנם זו אפשרות תיאורטית, אך לא נראה לי שזה מעשי.

אני ובן זוגי רכשנו דירה בשנת 98 מקבלן (בית חדש). עד עצם היום הזה לא בוצע רישום פרצלציה. כיום החלטנו שאנו רוצים למכור את הבית. הגיעו מספר רוכשים אשר רצו מאוד לרכוש את הדירה וממש ברגע האחרון כולם ביטלו מאותה סיבה – בעיית הטאבו. ניגשנו לעו"ד אשר היה מטעם הקבלן והחוזה של הדירה נעשה אצלו. עורך הדין הוציא לנו מכתב כי ישנה בעיה שהעיריה אינה מבצעת את הרישום מסיבות שלא ידועות לו, (יתכן שהקבלן חייב כסף בעיריה). אנו מאוד מוטרדים מהמצב. מה אתם מייעצים לנו לעשות? מאיפה להתחיל, למי לפנות?

 עו"ד שי עמית משיב

לצערנו, הבעיה שאת מתארת, קיימת בוריאציה כזו או אחרת לגבי עשרות אלפי דירות בישראל.

ראשית, צריך לודא כי יש רישום מסודר בנוהל של "חברה משכנת", קרי, שיש חברה או משרד עורכי דין, שמטפל באופן שוטף בהעברות זכויות, מתן הסכמות לרישום הערות אזהרה וחתימה על כתבי התחייבות לבנקים למשכנתאות – ככל שהתשובה חיובית, אזי הבעיה קטנה יותר.

אם התשובה שלילית, אז באמת אתם ניצבים בפני בעיה גדולה, ויש לכם בעיה לממש את הרכוש שקניתם. במקרה זה, אין ברירה אלא להתאגד ולפנות לבית המשפט שיתן את הסעדים המתאימים שיסיימו את המצב, ככל שהדבר אפשרי.

הנני מעוניינת לרכוש דירה הרשומה כמחסן בטאבו. אשמח לדעת מהן ההשלכות לעובדה שהדירה רשומה כמחסן? למה עלי לשים לב? מה עלי לבדוק? האם הדבר חוקי?

עו"ד שי עמית משיב:

שימוש בשטח שנבנה על פי היתר הבניה המקורי כמחסן ואולי רשום כך גם בטאבו, למטרות מגורים, הינו בניגוד לחוק ועלול לגרור מספר השלכות עקרוניות:

1. לא ניתן יהיה לקבל מהבנקים משכנתא למימון הרכישה.

2. יתכן ולא ניתן יהיה לסיים את העברת הזכויות בטאבו, כי העיריה תסרב להוציא אישור לטאבו.

3. חשיפה להליכי שימוש בניגוד לחוק התכנון והבניה, שאף יגרור עימו הליך מעין פלילי בבית המשפט לענינים מקומיים, לרבות הרשעה, קנסות וצווי פינוי/הריסה.

מכל הסיבות שהזכרנו כאן, אנחנו ממליצים לשקול בזהירות רבה ואף להימנע מרכישת נכס לצורך שימוש שלא על פי ייעודו.

אנו מעוניינים לרכוש בית דו משפחתי אשר יש לו נסח טאבו והוא רשום כמושעא (קרקע מרובת בעלים). אין רישום משותף ולא נעשתה פרצלציה (חלוקת השטח לחלקות). בנוסף, המוכרים אינם מעוניינים לבצע זאת ואף טוענים כי קנו את החלקה לפני 20 שנה במשותף עם 8 דיירים ואף פעם לא התווכחו ואין עם זה בעיה. לטענתם, רובם כבר מכרו והם אינם מכירים את הדיירים החדשים. אנו מעוניינים לרכוש בית זה מכוונתי לדעת איזה בעיות יכולות להיגרם לנו כתוצאה מאי הפרצלציה?

תשובה:

מעבר לבעיה שבוודאי תצוץ מול הבנק, שאינו להוט להלוות כספים לנכסים מסוג זה שבהם לא ברורה בדיוק בעלותכם, מצב זה של שיתוף ללא חלוקה פרטנית אינו אידיאלי.
השאלה היא האם יש לפחות הסכם שיתוף או תשריט חלוקה שרשומים בטאבו?
אם אין כל מסמך המעיד על החלוקה, הדבר בהחלט מהווה בעיה גם לכם כרוכשים וגם לבנק שיבדוק מתן אשראי.
כאמור, כחלק מלקחי עבר, הבנקים מאוד החמירו את הדרישות והבדיקות שלהם בשנים האחרונות.

התעניינתי בדירה במתחם דירות. נמסר לי שירשמו לי הערת אזהרה אך לא אקבל דירה על שמי בטאבו. מה המשמעות? האם אוכל בבוא היום להשכיר/למכור למי שארצה?

האם יש עלי מגבלות? האם אני חשופה לאיבוד הדירה בדרך כלשהי?

תשובה:

לצערנו, קיימות עשרות אלפי דירות שטרם רשומות על שם בעליהן, מסיבות שונות.

העובדה שיש רק הערת אזהרה לטובת בעל הזכויות גורמת למצב של זכות לא סופית ומוגדרת ותלות במעין חברה משכנת המנהלת את פנקס הזכויות במקום הטאבו. מצב זה מסבך מאוד את הפרוצדורה במכירת דירה או בלקיחת אשראי.

כך הם פני הדברים מבחינה עקרונית, כשיש לבחון בכל מקרה לגופו את המצב הרישומי של הזכויות.

אנו בכל מקרה, נוטים להעדיף רישום הערת אזהרה מסודרת

קניתי דירה מקבלן והעו"ד שלח לי שטר מכר של הטאבו, אולם רק הדירה רשומה, ללא הצמידויות (גינה מרפסת מחסן וחניה). עור הדין אמר לי שהוא רושם את הצמידויות על שמי ברישום הכללי של הבניין. האם זה מקובל? האם המטרז' של הדירה בטאבו הוא נטו או ברוטו?

תשובה:

אם רכשת מהקבלן דירה, אליה אמורים להיות מוצמדים חלקים שונים כגון גינה וחניה, אזי חלקים אליה אמורים מוצמדים גם בעת הרישום בטאבו. מומלץ כי תבחן היטב את הנשוא בטרם הרישום, מאחר ולתקן את הרישום מאוחר יותר – יהיה קשה יותר. מבקש מעורך הדין שיצג אותך בעסקה לבדוק את הוראות ההסכם.

בכוונתי לרכוש בית פלוס חצר. בחצר ישנו מחסן פח בשטח של 9 מ"ר. מבדיקה שערכתי מתברר שהוא קיים שנים ולא ביקשו להוציא עליו היתר. האם אצטרך להצהיר עליו, למרות שלא אני בניתי אותו? וכמו כן, במה זה כרוך משפטית וכספית?

תשובה:

בעיקרון, הרשויות אינן אוכפות הריסה של מבנים ישנים.

הבעיה שעלולה להתעורר, היא מניעת אישור לטאבו.

אנו ממליצים כי תיוועצו בעורך הדין המייצג אתכם, על מנת שיבחן את הנושא.

האם שטח הדירה, כפי שמופיע ברישומי הטאבו, מייצג את שטח הדירה ברוטו או נטו?

תשובה:

קשה להשיב על השאלה באופן כללי. בבניינים ישנים שנרשמו בטאבו, הם נרשמו לפי שטח שלא כלל מרפסות ושטחי שירות. לכן במרבית המקרים המספר הרשום, אינו מייצג את שטח הדירה האמיתי. לעתים, דירה ששטחה בפועל קרוב ל- 100 מ"ר, רשומה בטאבו כדירה של 70 או 80 מ"ר.

לעומת זאת, בביניינים חדשים, נרשם שטח שנמדד בשיטות מדידה שונות – קיימות כ- 7 שיטות לחישוב שטח הדירה – אך הוא אמור להיות קרוב לשטח נטו.

במקרים רבים, שטח הדירה הרשום בעיריה, לצרכי חישוב גובה הארנונה, יהיה שונה מזה שרשום בטאבו.

אם תרצו לדעת את שטח הדירה, תאלצו לבצע מדידה משלכם. גם העיריה מבצעת מדידות יזומות מעת לעת, לצורך בדיקת השטח לארנונה