רכשתי דירה יד שניה. ברשותי דירה קיימת שקניתי מהקבלן לפני 11 שנים. אם אני לא מוכר את הדירה הקיימת, אז יהיו ברשותי 2 נכסים. איזה מס אני אמור לשלם? שילמתי כבר מס רכישה על הדירה שקניתי

עו"ד שי עמית משיב:

השאלה איזה מס רכישה שילמת במעמד רכישת הדירה הנוספת. אם כאשר רכשת את הדירה מ"יד שניה" שילמת מס רכישה מופחת, תוך הצהרה שבכוונתך למכור תוך 24 חודשים את הדירה שכבר היתה לך, אזי אם לא תמכור את הדירה, תאלץ להוסיף את ההפרש ולשלם מס רכישה מוגדל. כלומר, למעשה מס הכנסה מאפשר לך מראש לפצל את תשלום מס הרכישה ל-2 במקרה של דירה נוספת: התשלום לפי דירה בודדת במועד הרכישה והיתרה לאחר שנתיים.

נושא זה נוגע כמובן כיום למשפרי דיור רבים, שחלקם גם מתכוונים למכור את הדירה הקודמת, אך לא מספיקים לעשות זאת בזמן ואז, עם תום התקופה, עליהם לשלם את ההפרש, זאת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית של 4% לשנה (8.16% לשנתיים בשל הריבית דריבית) – כלומר מדובר לעתים על "קנס" של אלפי שקלים, בתום אותם 24 חודשים או כאשר תרצה אישור מס רכישה לרישום בטאבו.

הנה דוגמא מספרית, הנכונה למאי 2012: נניח שהדירה החדשה עלתה 2 מיליון שקלים. המס על דירה יחידה – ששולם, הינו 24,942 שקלים. המס על דירה נוספת – שאינה יחידה, הוא 109,468 שקלים, כלומר תוספת של 84,526.  בפועל, לאחר שנתיים, תאלצו לשלם תוספת של 6,897 שקלים, סכום לא קטן. מצד שני, אם אתם זקוקים לכסף, 4% לשנה – הם תנאי הלואה מצוינת..

אני מניח כי כאשר רכשת את הדירה, התיעצת עם עורך דין וגם נושא מס הרכישה עלה. אני מציע כי תברר איתו את המצב העובדתי המדוייק ואת הדרך הנכונה להתנהל גם כעת, לפני שאתה משלם.

האם בעסקת העברה ללא תמורה בין אחים חובה להעביר לרשויות המס הערכת שווי המגרש ע"י שמאי או שמספיק שמבצעי העסקה ידווחו לרשויות המס מהו ערך המגרש?

עו"ד שי עמית משיב:
אין חובה להעביר הערכת שמאי וניתן לנסות להעריך לבד את שווי הנכס בהתאם ללוחות מודעות, מאגר הנתונים הפתוח של רשויות המס או יעוץ ממתווכים.
כל עוד השווי המדווח סביר ואפילו נמוך מעט ממחיר השוק, בדרך כלל הרשויות מקבלות את הדיווח, כך שבמקרים פשוטים, שבו ברור לכם שווי הנכס, דרך עסקות שנעשו באיזור, שאליהן אפשר כאמור להגיע היום בקלות דרך מאגרי הנתונים, אפשר לחסוך את הכסף ולעתים גם את הטרחה הכרוכה בהזמנת שמאי לקבל שומה.

למעשה, בכל מקרה של העברה ללא תמורה, אין צורך בחוות דעת שמאית. זו מומלצת רק במקרה שיש ויכוח עם רשויות המס לגבי שווי הנכס והם לא מוכנים לקבל את השומה העצמאית שהגשתם.

ברצוני לדעת, האם העברת דירה יחידה על שם אשתי בלבד (במסגרת העברה ללא תמורה מאם לבת), לאחר נישואינו, "פוגעת" בזכותי לרכישת דירה ראשונה? לאילו סוגי פטור ממס(שבח/רכישה) אהיה זכאי במסגרת תנאים אלו?

עו"ד שי עמית משיב:

מאחר ובני זוג נחשבים עקרונית לתא משפחתי אחד לצורכי מס, הרי שלתא המשפחתי שלכם יש כבר דירה, ולכן לכאורה, ברכישת דירה לא תוכלו להנות ממדרגות מס הרכישה המופחתות של דירה יחידה. יחד עם זאת, לא הייתי מוותר על נסיון לפנות לרשויות המס, להצהיר (בהנחה כי זו אכן המציאות) שהדירה שקיבלה אשתך היא דירה שמהווה רכוש שלה בלבד ולא חלק מפול הנכסים המשותף שלכם, ואז אולי תוכלו להנות ממחצית מההטבה של מדרגות מס רכישה מופחתות.

לגבי פטור ממס שבח, לפי משטר המס הידוע היום, החל משנת 2013, תאלצו להמתין 8 שנים בין מכירה בפטור ממס שבח אחת לשניה. ישנם נתונים נוספים שיש לקחת בחשבון, ואני מציע כי לפני כל צעד, תיוועצו בעורך הדין שלכם

אנו בני זוג שרוצים לרכוש דירה בקרוב. בן זוגי רכש דירה טרם הנישואים. אם נמכור את הדירה שרכש בעלי טרם הנישואים, עדיין נהיה זכאים להקלה במס הרכישה ברכישת הדירה הבאה? האם יש צורך להמתין תקופה מסוימת?

עו"ד שי עמית משיב:

עומדות בפניכם שתי אפשרויות:

1. לא למכור את הדירה שבבעלות בן זוגך, ואם היא רק שלו ולא חלק מהנכסים המשותפים שלכם בפועל (לדוגמא, אם היא מושכרת, אז דמי השכירות הולכים רק לבן הזוג או אם יש משכנתא לגביה, ההחזר הוא מחשבון נפרד ולא משותף וכו') – אז תהיו זכאים למחצית מההקלה של דירה יחידה ברכישת דירה משותפת.

2. לרכוש דירה משותפת ולמכור את הדירה הנוכחית תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה המשותפת. אז תהיו זכאים למלוא ההקלה במס רכישה.

זו סוגיה מורכבת ולכן צריך לבחון היטב את כל התנאים לקבלת ההקלות ולהנחות את עורך הדין המטפל בכם, לדווח בהתאם לרשויות המס.

רכשתי דירה חדשה בלי למכור את הדירה הנוכחית. שילמתי את מס הרכישה במועד הקנייה לפי חישוב כאילו בבעלותי דירה אחת וביקשתי לדחות את שאר התשלום למועד הכניסה לדירה החדשה. האם התשלום צמוד למדד כלשהו?

עו"ד שי עמית משיב:

מס הרכישה הנדחה צמוד למדד ונושא ריבית של 4% בחישוב שנתי.

להבנתי קיים פטור מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה. בהנחה שאני ראשית קונה קרקע, שעדיין לא הופשרה לבנייה, האם אאבד פטור זה בעת מעמד רכישת דירה ראשונה?

עו"ד שי עמית משיב

משטר המס של מס רכישה מפריד לחלוטין בין דירות מגורים לבין נכסים אחרים שאינם דירות (כמו מגרשים, גם אם הם כבר "מופשרים לבניה").

לכן, העובדה שבבעלותך מגרש, לא תפריע להטבות של רכישת דירה יחידה לצורך מס רכישה.

רכשתי דירה מקבלן ב 08/2009 ושילמתי מס רכישה. מאותה עת ועד היום אני מחזיק בדירה אחת נוספת. הכניסה לדירה החדשה הינה ב 02.2012. לאחר כשנתיים מיום הרכישה של הדירה הנוספת, הצלחתי למכור את דירתי היחידה בה אני מתגורר ואתגורר עד קבלת הדירה החדשה. האם אני צריך לשלם מס רכישה על דירה נוספת?

עו"ד שי עמית משיב:

אם כאשר רכשת את הדירה החדשה מהקבלן, הגשת דיווח מתאים לרשויות המס והצהרת כי בכוונתך למכור את הדירה הנוכחית שלך בתוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה החדשה מהקבלן, ושילמת לפי מדרגות מס רכישה מופחתות, אזי לכאורה נראה שלא תצטרך להוסיף, שכן כיום אפשר למכור את הדירה הנוספת תוך שנתיים. אני מציע כי תבדוק את הנתונים עם עורך הדין שליווה את הרכישה.

רכשנו קרקע מהמנהל ולכן עלינו לשלם 5% מסכום הרכישה – תשלום מס רכישה. מאחר ואנחנו מתכננים לבנות בית וזוהי הדירה הראשונה שלנו, האם אין אפשרות לשלם מס כמו על רכישת דירה, אם נצהיר שאנו מתכננים לבנות? מה ההגיון בתשלום מס כל כך גבוה על קרקע לעומת קנית בית מוכן שמס הרכישה עליו היה נמוך בהרבה?

עו"ד שי עמית משיב:

לצערי, בדיני המס, לא תמיד אפשר למצוא הגיון. ההגיון מאחורי דיני המס הוא בעיקר לגבות מס…

על כל נכס מקרקעין שאינו דירת מגורים – חל מס של 5%.

בבעלותינו מחצית דירה שקיבלנו בירושה. אנו עומדים לרכוש כעת דירה נוספת, במחיר 1.2 מיליון שקל. מה מס הרכישה שיחול עלינו?

תשובה:

מאחר ובבעלותכם חצי דירה, ברכישת דירה נוספת תחוייבו נכון להיום במס רכישה בשיעור 3.5% על דירה בשווי מחצית הסכום, כלומר 600,000 ₪.

את הדירה תוכלו למכור מיידית, בפטור ממס שבח, בהנחה ולא מכרתם דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח בארבע השנים האחרונות. אם בעתיד תמכרו את חלקכם בדירה שקיבלתם ללא תמורה, תוכלו לנצל פטור ממס שבח, ואז להמתין ארבע שנים עד למכירה אחרת בפטור.

קניתי דירה לפני חצי שנה, וכיום אני מוכרת את הדירה הישנה שלי. בעוד חודשיים הדיירים ישלמו לי את כל הכסף ואחר כך הדירה תהייה שלהם. אמא שלי אלמנה ורוצה לרשום את דירתה על שמי. האם עלי לחכות עד שהדירה השניה שלי – זאת שנמכרה תהייה רשומה על שם הקונה? והאם אני אמורה לשלם רק מס רכישה + הוצאות שכ"ט לעו"ד שמטפל בזה בלבד?

תשובה:

אם היתה לך דירה אחת בלבד, ורכשת דירה חלופית לפני חצי שנה תוכלי להנות משיעור מס רכישה מופחת לדירה שרכשת, זאת אם ביקשת זאת ברכישה והצהרת שאת מוכרת את הדירה שברשותך תוך 24 חודשים.

אמך יכולה להעביר לך ללא תמורה דירה, העברה זו פטורה ממס שבח וחייבת בשליש ממס הרכישה הרגיל. מאחר וכבר יש לך דירה, אז מס הרכישה הרגיל הינו לפי המדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה. בהעברה מקרוב משלמים שליש ממס הרכישה הזה, כל זאת בהנחה שאין משכנתא על הדירה שאמך מעבירה. חוץ ממס רכישה, שכ"ט ואגרות רישום בטאבו, לא צפויות הוצאות נוספות בהעברה ללא תמורה.