אני מנהלת עסק מהבית, התופס כרבע משטח הדירה. אני מעוניינת לנכות לצורך מס הוצאות של ריבית על המשכנתא ופחת. השאלה שלי היא באם ארצה למכור בעתיד את הדירה, האם זה יכול להפריע לי בהגדרת הדירה כדירה למגורים לצורך מס שבח

עו"ד שי עמית משיב:

זה בהחלט יכול להפריע לך בעת מכירת הדירה.

כיום, בעידן המיחשוב, וכאשר מס הכנסה ומיסוי מקרקעין הינם שני אגפים באותה רשות מסים, הנגישות למידע היא גדולה.

מאוד יכול להיות שבמס שבח יופיעו נתונים מתיק מס ההכנסה שלך ואז תתקשי להוכיח שמדובר בדירת מגורים ותאלצי למכור את הנכס ללא הפטור הניתן על דירות.

אנו שלושה אחים ויש לנו דירה (מהוונת על אדמת מינהל שנקנתה ע"י הורינו ז"ל בשנת 1952 ועלתה כ-1300 לירות) שהתקבלה בירושה. אחד האחים אמור לקנות את הדירה משני האחים הנותרים. האם יש לשלם מס שבח ע"י המוכרים? וכמה?

עו"ד שי עמית משיב:

בפניכם שתי אפשרויות:

• מכירת החלקים שירשו האחים לאח אחד, תוך שימוש בפטור ממס שבח, אם עומדים בתנאי הפטור.
• מכירה חייבת במס – ואז ככל שמועד הרכישה הוא 1952, שיעור המס יהיה כ- 18%, ואין כל כך חשיבות לשווי הרכישה, אך יש להציג נתונים ספציפיים ולערוך תחשיבים שונים על מנת לדעת מה יהיה החיוב הסופי במס שבח במכירה זו.

אני מניח כי אם תציגו בפני עורך הדין שלכם את מלוא הנתונים, אזי תוכלו לקבל יעוץ ספציפי.

אני אם חד הורית המתגוררת בדירה שרכשנו בעלי דאז ואני, בשנת 96 .

במחצית שנת 2004 (חצי שנה לפני שהתגרשנו), השכרנו 25% בערך מהדירה לחברת תקשורת. ביתרת השטח אנו גרים עד היום ילדיי ואני (הדירה שייכת כיום לי ואני משלמת עליה משכנתא). במידה וארצה למכור אותה בעתיד וזו הדירה היחידה שיש לי , האם אצטרך לשלם עליה מס שבח? ואם כן כמה?

תשובה:

עו"ד שי עמית משיב כי התשובה תלויה במצב החוקי שיהיה במועד בו תמכרי את הדירה.

כיום, יש הוראת שעה שמאפשרת מכירה בפטור גם ביחס לדירות שלא שימשו למגורים, אך היא מוגבלת בזמן ובמדינתנו רצופת הרפורמות, אי אפשר לדעת מה יהיה המצב החוקי עוד מספר שנים.

לפי המצב היום, אם יפסק השימוש שאינו למגורים למשך 4 שנים, אזי הדירה תחזור להיות מוגדרת כדירה מזכה בפטור.

ירשנו מהורינו ז"ל מגרש בדרום ת'א שנקנה על ידם בשנת 1944 ב- 200 לירות. על המגרש לא נבנה כל מבנה במשך השנים ואנו מעונינים למכור אותו עכשיו. שאלתי היא – מה המיסוי שיחול עלינו בעת המכירה מלבד מס רכוש (יש לנו חוב ישן) והאם אפשר להתמקח איתם על גובה המס, מאחר ורוב החוב מורכב מקנסות וריבית. האם חל עלינו מס שבח או מס השבחה? וכמה אחוז מהמכירה?

תשובה:

עו"ד שי עמית משיב כי לענין מס השבח במכירת המגרש – ככל שיש לכם מסמכים המעידים על כך שהמגרש נרכש ע"י ההורים בשנת 1944, וההורים הורישו לכם את המגרש, וההורים נפטרו לאחר שנת 1981, אזי שיעור מס השבח נכון להיום – בשנת 2010, עומד על 12% בלבד. החל מינואר 2011 שיעור המס יעלה בכל שנה באחוז אחד.

מאחר וחלים שיעורי מס היסטורי, יש פחות חשיבות למחיר הרכישה של המגרש ע"י ההורים.

לענין מס רכוש – אפשר לנסות להפחיתו, ע"י ביטול כל או חלק מהקנסות.

בנוסף, עליכם לברר חבות בהיטל השבחה ובאגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית.

בבעלותינו מחצית דירה שקיבלנו בירושה. אנו עומדים לרכוש כעת דירה נוספת, במחיר 1.2 מיליון שקל. מה מס הרכישה שיחול עלינו?

תשובה:

מאחר ובבעלותכם חצי דירה, ברכישת דירה נוספת תחוייבו נכון להיום במס רכישה בשיעור 3.5% על דירה בשווי מחצית הסכום, כלומר 600,000 ₪.

את הדירה תוכלו למכור מיידית, בפטור ממס שבח, בהנחה ולא מכרתם דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח בארבע השנים האחרונות. אם בעתיד תמכרו את חלקכם בדירה שקיבלתם ללא תמורה, תוכלו לנצל פטור ממס שבח, ואז להמתין ארבע שנים עד למכירה אחרת בפטור.

הורי הורישו בצוואתם את דירת המגורים היחידה שהיתה בבעלותם לאחי ולי. מחצית לכל אחד מאיתנו. הוצא צו קיום צוואה והדירה נרשמה בטאבו על שם שנינו בחלקים שווים. שווי הדירה הוערך ע"י מעריך נדלן ב-930,000 ₪.  בכוונתי לרכוש את חלקו של אחי ולרשום את הדירה במלואה על שמי בטאבו.  כיום יש לי ולאישתי דירה נוספת בה אנו גרים הרשומה על שם שנינו. מהו הסכום שיהיה עלי לשלם מס רכישה? כיצד ישפיע הדבר בעתיד בנושא מיסוי, אם ארצה למכור את הדירה המדוברת במהלך השנה הקרובה?

תשובה:

מס הרכישה יחושב לפי שווי מלוא סכום הדירה, לחלק לשניים. מאחר ויש על שם התא המשפחתי שלך דירה, אזי יחולו המדרגות של דירה נוספת ולא של דירה יחידה.  תוכל להכנס למחשבון מס רכישה באתר MYDIRA ולבצע את החישוב.  אגב, רשויות המס אינן מחוייבות לקבל את השווי עליו תצהירו, והן יכולות לטעון כי שווי הדירה גבוה יותר. לגבי מכירה בעתיד – מחצית מהדירה שקיבלת בירושה, תוכל לנסות למכור בפטור של דירה בירושה. לגבי המחצית האחרת – תאלץ לעשות שימוש בפטור רגיל (ואז זה לא משנה כי הפטור יכול לחול על מלוא הדירה) אם לשלם מס במכירת אותו חצי. מאחר ויהיו ברשותכם שתי דירות, תוכלו לנצל פטור רגיל כל ארבע שנים.

אני עומד למכור בית עם מגרש עם זכויות בניה. האם אהיה זכאי לפטור ממס שבח?

תשובה:

על מכירת בית המגורים, אם לא מכרת בפטור בארבע השנים האחרונות דירת מגורים ואתה עומד גם ביתר תנאי הפטור, אזי אתה יכול לבקש פטור ממס שבח.

אם ישנן זכויות בניה נוספות, אז לגביהן יתכן ותקבל שומת מס שבח לתשלום, עליה אין פטור.

בשנה שעברה רכשתי דירה חדשה מקבלן. אנו רוצים למכור אותה כעת. בנוסף, לפני 8 חודשים מכרתי את דירתי הראשונה, כך שכעת אני נחשבת כבעלת דירה יחידה. האם אהיה חייבת במס שבח, ובאיזה שיעור?

תשובה:

החוק מאפשר מכירת דירה אחת ל- 4 שנים, בפטור ממס שבח, במקרה שבו יש לאדם יותר מדירה אחת. לכן, על פניו, נראה כי אי אפשר יהיה להנות מפטור ממס שבח על מכירת הדירה הנוספת.

יחד עם זאת, אנו ממליצים לבדוק האם יש בכלל רווח חייב במס במכירה המדוברת, שכן מס השבח חל רק במקרה ששווי הדירה עלה מתקופת הרכישה ועד למכירה – המס הוא אחוז מאותה עליית ערך. יתכן שלא נרשמה עליית מחירים, או שנרשמה עליית מחירים שולית, שאינה צריכה למנוע או לעכב את העסקה.

מכרתי דירה לפני קרוב ל- 4 שנים.  האם אהיה פטור ממס שבח, ואם לא , כמה אני צפוי לשלם?

תשובה:

ראשית, כדי להנות מפטור ממס שבח, על הדירה לעמוד בתנאים הבאים: שימשה למגורים ולא לשימוש אחר, במרבית תקופת אחזקתה (80% מהתקופה לפחות), הדירה בבעלות פרטית ולא של חברה או גוף עסקי, הדירה הושלמה במועד מכירתה – כלומר לא מדובר בדירה על הנייר או בדירה בבנייה.

שנית, יש מספר מסלולים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה:

פטור אוטומטי של אחת ל- 4 שנים, גם אם אתה מחזיק בדירה נוספת.

פטור למוכר דירה יחידה.

פטור על דירה שהתקבלה בירושה – בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור, אילו היה מוכר אותה בעודו בחיים

פטור על שיחלוף: במקרה של מכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה שלישית.

בכל מקרה, כדי להמנע מחוסר נעימות, שכן מדובר בחוק מורכב, חשובמאוד להתייעץ עם עורך דין לפני שמוכרים דירה, שכן אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מס שבח – מס בגובה של 25% על ההפרש בין מחיר הרכישה של הדירה שלכם, למחיר המכירה, בניכוי הוצאות.

אשתי רכשה טרם נישואינו שעליה יש עדיין משכנתא. אשתי רוצה להכניס אותי כבעלים נוסף בדירה. האם זה כרוך בעלויות מס?

תשובה:

מבלי להכנס להסכמות ביניכם, החוק מאפשר עקרונית לעשות העברה ללא תמורה של הדירה, או חלק ממנה, מאשתך אליך. העברה זו תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, בתנאי שמדובר בדירה שאתם שניכם מתגוררים בה.

מומלץ בכל מקרה לבצע את המהלך עם עו"ד, שגם יוודא שאתם אכן עומדים בתנאי הפטור