התעניינתי בדירה במתחם דירות. נמסר לי שירשמו לי הערת אזהרה אך לא אקבל דירה על שמי בטאבו. מה המשמעות? האם אוכל בבוא היום להשכיר/למכור למי שארצה?

האם יש עלי מגבלות? האם אני חשופה לאיבוד הדירה בדרך כלשהי?

תשובה:

לצערנו, קיימות עשרות אלפי דירות שטרם רשומות על שם בעליהן, מסיבות שונות.

העובדה שיש רק הערת אזהרה לטובת בעל הזכויות גורמת למצב של זכות לא סופית ומוגדרת ותלות במעין חברה משכנת המנהלת את פנקס הזכויות במקום הטאבו. מצב זה מסבך מאוד את הפרוצדורה במכירת דירה או בלקיחת אשראי.

כך הם פני הדברים מבחינה עקרונית, כשיש לבחון בכל מקרה לגופו את המצב הרישומי של הזכויות.

אנו בכל מקרה, נוטים להעדיף רישום הערת אזהרה מסודרת

הקבלן שלנו נתן ערבות בנקאית – לא לפי שלבי הבנייה, אלא על כל התשלום בבת אחת, בתנאי שהכספים יופקדו בחשבון הפרויקט. לדעתי חלק מהדיירים שילמו בטעות לקבלן, ולא לחשבון. האם שיטת הערבות של הקבלן חוקית?

תשובה:

ערבות על מלוא הסכום, המותנית בהפקדת הכסף בחשבון הליווי, היא הליך שחלק מהקבלנים אכן מבצעים. מדובר בהליך שלא בהכרח פוגע ברוכשים.

כמובן שחשוב להקפיד שהשקים שהקונים משלמים, יהיו לפקודת חשבון הליווי. כיום – מאי 2008 – החוק נמצא בהליכי שינוי ובעתיד יהיה נוהל אחר

קבלן הציע לי לקבל ערבות אוטונומית מוחרגת, בתנאי חוק המכר. מה זה, והאם זו ערבות טובה?

תשובה:

לכאורה נראה שבשאלתך יש עירוב של 2 סוגי ערבויות.

ערבות אוטונומית היא ערבות בנקאית "עצמאית", שעומדת בפני עצמה וניתנת למימוש בכל עת.

ערבות חוק מכר, היא ערבות שניתנת על ידי הקבלן, לרוכש הדירה. נכון למצב החוקי הנוכחי לכתיבת שורות אלה (מומלץ לבדוק, דרך עורך דינכם, מכיוון שלאחרונה הוגשו מספר הצעות חוק, שעשויות לשנות את המצב הקיים), ניתן לממשה רק במצב של חדלות פרעון מצד הקבלן וגם זאת, רק לאחר תהליך משפטי ארוך (הדוגמה המוכרת מהזמן האחרון היא כמובן פרשת חברת הבנייה חפציבה). 

אני עומד לרכוש דירה על הנייר מקבלן. הקבלן אינו נותן ערבות בנקאית, אלא ביטחון של חוק מכר דירות: הוא ממנה אדם שלישי, אני משלם לו, וזה משלם לקבלן על פי התקדמות הבניה. האם מדובר בהגנה טובה לכספי? הקבלן מבטיח כי גם אם חלילה יפשוט רגל, הכסף שיהיה בידי האדם השלישי, יספיק לסיום הבניה

תשובה:

לדעתנו הסדר זה אינו עדיף על ערבות בנקאית של בנק מוכר. יחד עם זאת, כדי לתת תשובה, יש לקבל פרטים נוספים, למשל מיהו אותו צד ג'. האם הוא עו"ד? האם הוא אמין? מי יפקח על התקיימותו של כל שלב ביצוע וכו'.

פנה לעו"ד שיבדוק עבורך את הנושא כמו גם את שאר סעיפי החוזה 

רכשנו דירה חדשה והקבלן מבקש לחייב אותנו בסכום של 11 אלף שקל, בגין עמלת ערבות מכר. האם הוצאות הערבות חלות על הקבלן או על רוכש הדירה?

תשובה:

חוק המכר דירה (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע:

 3א.*   (א)  כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן – ההוצאות), יחולו על המוכר.

           (ב)  הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה.

רק בנסיבות מאוד ספציפיות, למיטב ידיעתנו לא מתקיימות לעולם, יכול הקבלן לגלגל את העלות על הקונה.

אני רוצה לרכוש דירה מקבלן, אשר נמצאת רק בשלבים התחלתיים של בנייה. בחוזה, כותב הקבלן כי יתן לי ערבות בנקאית כנגד כל תשלום, תוך 7 ימים. אבל, אני רוצה ערבות בנקאית במעמד התשלום. מה מקובל, והאם יש חוק בנושא?

תשובה:

אין חוק בעניין, אך בהחלט יש לעמוד על כך במו"מ עם הקבלן – שהערבות המקורית תמסר כנגד כל תשלום. יש גם אפשרות לקבל מראש ערבות בנקאית, על מלוא סכום העסקה, כשהיא מותנית בכך שכל הכספים יופקדו לחשבון הסגור.

עוד על הערבויות והתגוננות מול קריסת קבלן במאמר הבא מאתר mydira