רכשתי מיגרש שגובל בצד מיזרחי עם כביש. קו בניין יכול להיות במרחק של שלושה מטרים מהחומה המפרידה מהכביש. ביקשתי הקלה של 30ס"מ אך מסרו לי בעיריה שמכיוון שמדובר במגרש חזיתית, אין אפשרות לקבל הקלה על ידי שינוי קו בניה. מה הדרכים העומדות בפני?

תשובה

עו"ד שי עמית משיב כי במקרים רבים תוכניות בנין העיר אוסרות מתן הקלות בקו בנין בחזית, מתוך מגמה לשמור על אחידות מסויימת בחזיתות הרחובות.

אם גם במקרה שלכם כך הדבר, שינוי יכול להיות רק בתב"ע נקודתית. זהו הליך ארוך מאוד, אשר מצריך הגשת תוכניות לועדה המקומית לתכנון ובניה ולעתים אף לועדה המחוזית. הליך הגשת תב"ע נקודתית יכול להמשך שנים, העלויות שלו גבוהות ולכן נראה שהוא בלתי סביר לצורך הקלה מסוג זה בלבד.

אני מתגורר ברמת גן ולאחרונה החלו לבנות בסמוך אלינו בניין מגורים. לפני כשבוע החלו בגידור השטח. במסגרת זאת הרסו את הגדר המפרידה בינינו ובין המגרש,  נגסו מעט משטח החנייה, הציבו גדר זמנית חדשה והצרו את המעבר לחניה. בנוסף הטרקטורים שעבדו בשטח חפרו אפילו מתחת לגדר לכיוון המגרש שלנו ונוצר מעיין בור קטן וחשוף. פנינו למנהל העבודה בשטח שהבטיח לסדר את העניין, אך זה עדיין לא קרה. אחד השכנים טוען שעלינו להגיש במשטרה תלונה על הסגת גבול לפני שהקבלן יקבע עובדות בשטח. מה עלינו לעשות?

תשובה:

עליכם לאתר את בעל הנכס או הקבלן, ולדרוש שיציג בפניכם את היתר הבניה ותשריט מדידה שיראה מהם גבולות החלקה שלכם ושלו. אם "פלשו" לחלק מהחלקה שלכם, אז יש לפעול להפסקת הפלישה. אני לא בטוח שמשטרת ישראל מתערבת בסכסוכים מעין אלה, אך אפשר לנסות. פלישה במסגרת 30 הימים הראשונים שלה, נחשבת כפלישה טריה שמצדיקה נקיטת אמצעים יותר חזקים להפסקתה, וגם פניה למשטרה לגיטימית. כמו כן, כדאי לגבות את הענין במכתב תקיף לבעל הנכס ולקבלן.

אנו דיירי בית משותף. לאחרונה פנתה אלינו חברה שהציעה לנו לשפץ את הבניין ולהוסיף חדר לכל דירה, בתמורה לקבלת זכויות על הגג. לדבריהם, הדבר אפשרי לפי תמא 38. מה זה בדיוק והאם אנו רשאים לעשות זאת?

תשובה:

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, ישנה אפשרות להוספת זכויות בנייה בבנייני מגורים, ללא תשלום היטלים לעיריה ובמסלול מקוצר, מה שיוצר הזדמנות הן לדיירים והן לחברות לשיקום מבנים שקמו בשנים האחרונות בעיקר למטרה זאת.

תמא 38 – מה מקבלים

המסלול שהוצע לכן הוא אכן מסלול מקובל שבו החברה היזמית מבצעת עבודות שיפוץ של הבניין, הכולל לרוב גם הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני והגדלת שטחי הדירות הקיימות – לרוב על ידי הוספת חדר.

התמורה לאותן עבודות הן קבלת זכויות הבנייה שמאפשרת התכנית. לרוב ינצלו הקבלנים את הזכויות לבניית דירות גג ופנטהאוזים יוקרתיים, שיימכרו במחיר שיכסה את עלויות השיפוץ וגם יותיר בידיהם כמובן רווח.

למרות שעל פניו תמ"א 38 היא תוכנית משתלמת, חשוב לבדוק היטב את החוזה עם הקבלן. לוודא למשל שהבנייה מוגבלת בזמן מקסמילי וכו'. אסור כמובן לגשת לפרויקט מסוג זה לפני שתתייעצו עם עורך דין ותוודאו שאתן אכן עומדים בתנאי התוכנית.

יעוץ משפטי בקידום תמא 38

רצוי כמובן לפנות לעורכי דין המתמחים בטיפול בעסקות תמ"א 38. בשנים האחרונות, ישנם משרדים לא מעטים המתמחים בתחום, בדיוק כפי שצצו חברות בנייה לצורכי תמא 38. עורכי דין שכבר מנוסים בתחום, יוכלו לסייע לכם במוקשים מקובלים בדרך לפרויקט הנחשק: התמודדות עם התנגדות שכנים בבניין ומחוצה לו, וכמובן בחוזה מול הקבלן שישאיר לכם גם רווח וגם תנאי חיים סבירים במהלך השיפוץ.

על מי חלה תמא 38

לפני שאתם קופצים משמחה ומתכננים את שדרוג המבנה, חשוב גם לדעת שהפרויקט לא חל אוטומטית על כל מבנה. ראשית, מבחינה משפטית, תמא 38 חלה רק על מבנים שהוקמו לפני 1980, המשמשים למגורים ובגובה של 3 קומות לפחות.

שנית, מבחינה תכנונית, חשוב להבין שכדי שהפרויקט יהיה כדאי לקבלן, צריך פוטנציאל שדרוג ועלויות בנייה סבירות. כך שלדוגמא אם אתם גרים בבניין עם מעלית, כנראה שלא תצליחו להרים את המיזם. גם בניינים שבהם יש דירות גג שהגג מוצמד להם, סביר שדרככם לא תצלח..

תמ"א 38 – באיזורי הביקוש בלבד

אחת החסרונות העיקריים של תמ"א 38 היא העובדה שהיא לא נותנת פתרונות אמיתיים לישובי פריפריה בהם מחירי הדירות נמוכים ואז גם הרווח שגוזר הקבלן – ממכירת השטחים הנוספים שהוא בונה, קטן, עד מתחת לסף הכדאיות הכלכלית. הפתרון צריך אולי להיות בהתערבות ממשלתית בהגדלת הזכויות באותם איזורים. בינתיים, תמשיכו לקרוא בעיתונים בעיקר על תמ"א 38 בתל אביב, רמת גן, הרצליה, ראשון לציון, גבעתיים, קרית אונו, רעננה, כפר סבא ואולי גם באיזור חיפה וירושלים.

מסלולים חלופיים להוספת זכויות

גם אם תמ"א 38 לא מתאימה לכם, יש גם חלופות נוספות שאפשר לבדוק, הכל בכפוף לסוג המבנה, מצבו וכו'. לדוגמא: פינוי בינוי, הוספת מעלית לבניין וכו'.

רכשתי דירה מקבלן, ואני מעוניין לשנות את פרופיל החלונות מהחלונות הסטנדרטיים של הקבלן, לפרופיל בלגי, כמובן ללא שינוי בגודל הפתחים. האם ישנם צדדים שלישיים אשר יכולים להתנגד ולמנוע ממני לבצע את השינוי?

תשובה:

סביר להניח כי בהסכם הרכישה יש הוראות האוסרות עליך את האפשרות לבצע שינויים במעטפת החיצונית של הבניין. גם אם גודל החלון אינו משתנה, הרי ששינוי חזותי לעומת החלון הסטנדרטי, מהווה שינוי מעטפת.

מעבר לכך, יתכן מאוד כי מדובר בשינוי המצדיק היתר בנייה. מומלץ כי תתייעץ עם עורך דינך, כדי שיבדוק את החוק ואת חוקי העזר של הרשות המקומית שבה ממוקמת הדירה.

רכשנו דירה לפני כשנה ולאחרונה גילינו כי יש בה חריגות בנייה. אני מעוניין להסדיר את הנושא מבחינה חוקית, אך חושש כי הדבר יעלה לנו כסף רב ואולי גם יחייב אותנו להרוס את השטח החורג. מה עושים?

תשובה:

החשש לכם בהחלט מוצדק וישנו סיכון כי תאלצו להרוס את חריגות הבנייה, או שגילוי החריגות ימנע מכם למכור את הבית במצבו.

הצעתנו היא כי תפנו לאדריכל המכיר את האזור שבו מצוי הנכס ותקבלו ממנו חוות דעת, האם ניתן להכשיר בדיעבד את חריגות הבניה, כמה יעלה הליך הבקשה להיתר, מהם האגרות וההיטלים הצפויים ומה הסיכון שהחריגות לא יאושרו.

התשובה דורשת בדיקה של הנתונים הספציפיים שלכם. למשל:

האם יש אחוזי בנייה לפי התב"ע (תוכנית בנין העיר), האם הבניה אינה מנוגדת להגבלות של קווי בנין וכיוצא באלה נתונים

אנו עומדים להתחתן. הבנתי שאם נפנה לגן ארועים ללא היתר בנייה, קיימת סכנה לסגירת המקום לפני הארוע. האם זה נכון, ואיך נוכל להמנע מכך?

תשובה:

באופן עקרוני, עסק הפועל ללא היתר בנייה, עלול לקבל צו סגירה. בשנים האחרונות החלה אכיפה מעט מחמירה יותר של משרדי ממשלה כנגד התופעה, אם כי יש סיכוי גבוה שלפחות בחלק מהחתונות שבהם התארחתם, המקום פעל ללא היתר.

בכל מקרה, לאחרונה פרסם משרד הפנים רשימה של גני ארועים הפועלים ללא היתר. אתם מוזמנים לגלוש לאתר המשרד ולצפות ברשימה.

מזל טוב