askmydira

קניתי לפני כשנתיים דירה על הנייר מקבלן. אני אמור להיכנס לדירה בעוד שנה. מכיוון שזו דירה ראשונה שרכשתי לא שילמתי מס רכישה. כעת אני רוצה למכור את הדירה ולרכוש אחרת באזור מגורי הורי. הדירה שרכשתי ב-1.4 מיליון שווה היום 1.7. כמו כן הדירה שאני מעוניין לרכוש עולה 1.5 מיליון שקל. מה המיסים שיהיה עליי לשלם ? (מס שבח, מס רכישה וכו') ומה סכומם? כמו כן, האם שווה לחכות עוד שנה למלוא 4 שנים כדי לבצע את השינוי ? כמה קנס אם לא אחכה או מה ההבדל בסכום ?

עו"ד שי עמית משיב:

לגבי מכירת הדירה – לפי החוק כיום, ניתן למכור בפטור ממס שבח דירה אחת ל- 4 שנים ואם זו דירה יחידה, אז אחת ל- 18 חודשים. בודקים מתי היתה המכירה הקודמת שלך בפטור ממס שבח. במקרה שלך, צריך לוודא כי עמדת הרשויות לא תהייה שונה, עקב העובדה שהדירה עדיין לא "דירה", כי בנייתה לא הסתיימה.

בכל מקרה, לפי הנתונים שהצגת, לא בטוח בכלל שאתה צריך לבקש פטור, כי בנתונים שהצגת לא בטוח שיש רווח ריאלי בעסקה (אם מחשבים את מחיר הרכישה וההוצאות הנוספות כגון תיווך ושכר טירחת עו"ד בתוספת הצמדה למדד).

לגבי רכישת דירה – אם תרכוש דירה אחרת אחרי מכירת הדירה ובנסיבות מסויימות גם לפני מכירת הדירה, היא תחשב כדירתך היחידה לצורך חישוב מס הרכישה ונכון להיום על מחיר רכישה של 1,500,000 ₪, המס הוא פחות מ- 3,000 ₪.

מאחר ומדובר בחוקי מס מורכבים, התשובה שנתתי עקרונית בלבד ואני מציע כי תבדוק עם עורך הדין שלך את מלוא הנתונים לפני ביצוע כל פעולה. בהצלחה.